Les 5 étapes clés d’un achat immobilier en VEFA avant livraison

Introduction

Les promoteurs immobiliers proposent des biens en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). C’est un modèle de vente courant et bien encadré par la loi, offrant de nombreux avantages tant pour le promoteur que pour les futurs acquéreurs.

Pour garantir le succès de ces projets et la satisfaction des acheteurs, il est essentiel de connaître les étapes clés à suivre pour s’assurer de la bonne conformité du bien avant sa réception ainsi que les engagements financiers que la vente en VEFA entraine. Ce processus permet de livrer des logements de qualité et conformes aux attentes des futurs copropriétaires.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. L’acheteur devient propriétaire du foncier à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Le vendeur s’engage à lui livrer le logement dès que les travaux de construction sont achevés.

1. Signature du contrat de vente en VEFA – contrat de réservation

La première étape dans un projet de VEFA est la signature du contrat de vente avec l’acheteur, appelé aussi « contrat de réservation ». 

Le contrat de réservation est donc une phase décisive à laquelle l’acquéreur doit être attentif. En effet, ce contrat permet de réserver le lot identifié.  Il entraîne le dépôt de garantie, représentant jusqu’à 5 % du prix total du futur bien, sur un compte séquestre, jusqu’à la vente définitive.  Le promoteur s’engage de son côté à livrer le lot décrit quand le programme prend fin. 

Ce contrat doit être clair, complet et détaillé, incluant toutes les spécifications du bien, les prestations prévues, le calendrier des paiements échelonnés, les délais de construction et les garanties offertes. Il est essentiel que l’acheteur comprenne bien les termes du contrat et que le promoteur puisse répondre à toutes ses interrogations.

Les mentions obligatoires à retenir?

Ces mentions obligatoires sont prévues par le Code de la construction et de l’habitation. En effet, si certaines de ces mentions ne sont pas présentes, le contrat peut être déclaré comme nul:

• la description détaillée du lot réservé (surface, nombre de pièces, etc.)
• la description de l’immeuble (équipements collectifs, matériaux de construction, etc.)
• le prix prévisionnel et les éléments pouvant faire varier ce prix
• une date prévisionnelle pour la signature chez le notaire et pour la livraison
• le montant du dépôt de garantie

2. Suivi de l’avancement des travaux

Tout au long du processus de construction, il est essentiel de tenir l’acheteur (acquéreur) informé de l’avancement des travaux. On parle des TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs), option qui lui est offerte à ce stade du projet. Le promoteur organisera régulièrement des visites du chantier pour permettre à l’acquéreur de constater l’évolution du projet. 

Cette transparence renforcera la confiance de l’acheteur envers le projet et permettra au promoteur de répondre rapidement à ses éventuelles demandes de modifications ou de personnalisation.

Le promoteur a un mois pour répondre aux TMA, avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le temps d’éventuellement étudier la faisabilité des travaux modificatifs avec un architecte. 

Dès lors que le promoteur accepte les demandes de modifications, il est tenu d’envoyer un nouveau devis modificatif ainsi que le nouveau plan du futur logement à l’acquéreur. 

Le promoteur est en droit de rejeter la première demande, mais l’acquéreur peut en faire une autre.

3. Signature de l’acte authentique de vente

La prochaine étape est le passage chez le notaire pour valider définitivement votre engagement avec la signature de l’acte authentique de vente. En effet, les futurs acquéreurs ont généralement 45 jours, délai fixé au préalable dans le contrat de réservation, pour valider leur financement. 

Ensuite, l’acquéreur reçoit le projet d’acte authentique de vente, le règlement de copropriété et une date de rendez-vous chez le notaire. Ce rendez-vous est, en général, fixé au moins un mois à l’avance. Ce délai permet à l’acquérereur notamment de comparer le projet au contrat de réservation qu’il a préalamblement signé. Il faut à cette étape s’assurer que ceux-ci soient identiques !

L’acte authentique doit par ailleurs comprendre le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

4. Réception provisoire du bien 

Lorsque les travaux sont achevés, le promoteur invite l’acheteur à effectuer la “réception provisoire du bien”. Cette étape consiste à vérifier ensemble que le logement est conforme aux engagements pris dans le contrat de vente. C’est le moment où l’acheteur va examiner scrupuleusement chaque détail, de l’aménagement aux finitions, en passant par les équipements.

Suite à la réception provisoire, il est possible que des réserves soient formulées par l’acheteur concernant d’éventuels défauts ou malfaçons. La prise  en compte de ces réserves et la mise en place d’actions pour les lever dans les meilleurs délais par le promoteur permet de garantir la satisfaction de l’acheteur. 

Celle-ci est primordiale pour la réussite d’un projet immobilier et pour renforcer la réputation de promoteur immobilier sérieux et fiable.

5. Réception définitive du bien – Livraison du bien

Le promoteur doit tout d’abord réceptionner les travaux. Il a alors un rôle essentiel car il se doit d’émettre, si il y a lieu, lors de cette visite, des réserves concernant le travail des divers entrepreneurs et le résultat des travaux.

Attention, les garanties légales qui couvrent l’acquéreur débutent à partir de la signature du procès-verbal de la réception des travaux ! Nous encourageons donc à l’acquéreur de demander une copie au promoteur. 

Après avoir effectué les levées de réserves, le promoteur invite l’acheteur à réaliser la réception définitive du bien. Cette étape marque la fin de la transaction et la remise officielle des clés au propriétaire. 

Cette visite est appelée “état des lieux contradictoire”. Lors de cette visite, l’acquéreur pourra émettre des réserves et les notifier dans le procès-verbal de livraison.

Après l’état des lieux contradictoires, dernière étape de l’accession à la propriété, et si celle-ci se passe bien, l’acquéreur peut enfin emménager et apprécier son nouveau bien !

En conclusion

Si l’achat en VEFA est un processus long, lié bien sûr au temps de la construction, l’encadrement législatif permet de protéger les futurs acquéreurs grâce aux garanties financières et matérielles qui encadrent ce type d’accès à la propriété. 

Autres avantages, les acquéreurs pourront personnaliser leurs lots via les TMA et surtout peuvent bénéficier d’avantages financiers comme : accès PTZ (Prêts à taux Zéro), frais de notaire réduits ou investissement en loi Pinel (Lire notre article « acheter un appartement neuf ou ancien ») 

Côté promoteur, il leur permet de bénéficier de fonds pour construire. 

Econhomes accompagne les promoteurs pour estimer les charges des programmes neufs

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