Les 5 étapes clés d’un achat immobilier en VEFA avant livraison

Introduction

Les promoteurs immobiliers proposent des biens en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). C’est un modèle de vente courant et bien encadrĂ© par la loi, offrant de nombreux avantages tant pour le promoteur que pour les futurs acquĂ©reurs.

Pour garantir le succès de ces projets et la satisfaction des acheteurs, il est essentiel de connaĂ®tre les Ă©tapes clĂ©s Ă  suivre pour s’assurer de la bonne conformitĂ© du bien avant sa rĂ©ception ainsi que les engagements financiers que la vente en VEFA entraine. Ce processus permet de livrer des logements de qualitĂ© et conformes aux attentes des futurs copropriĂ©taires.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier Ă  construire ou en cours de construction. L’acheteur devient propriĂ©taire du foncier Ă  la signature du contrat de vente, puis propriĂ©taire du bien au fur et Ă  mesure de sa construction. Le vendeur s’engage Ă  lui livrer le logement dès que les travaux de construction sont achevĂ©s.

1. Signature du contrat de vente en VEFA – contrat de rĂ©servation

La première Ă©tape dans un projet de VEFA est la signature du contrat de vente avec l’acheteur, appelĂ© aussi « contrat de rĂ©servation ». 

Le contrat de rĂ©servation est donc une phase dĂ©cisive Ă  laquelle l’acquĂ©reur doit ĂŞtre attentif. En effet, ce contrat permet de rĂ©server le lot identifiĂ©.  Il entraĂ®ne le dĂ©pĂ´t de garantie, reprĂ©sentant jusqu’à 5 % du prix total du futur bien, sur un compte sĂ©questre, jusqu’à la vente dĂ©finitive.  Le promoteur s’engage de son cĂ´tĂ© Ă  livrer le lot dĂ©crit quand le programme prend fin. 

Ce contrat doit ĂŞtre clair, complet et dĂ©taillĂ©, incluant toutes les spĂ©cifications du bien, les prestations prĂ©vues, le calendrier des paiements Ă©chelonnĂ©s, les dĂ©lais de construction et les garanties offertes. Il est essentiel que l’acheteur comprenne bien les termes du contrat et que le promoteur puisse rĂ©pondre Ă  toutes ses interrogations.

Les mentions obligatoires Ă  retenir?

Ces mentions obligatoires sont prĂ©vues par le Code de la construction et de l’habitation. En effet, si certaines de ces mentions ne sont pas prĂ©sentes, le contrat peut ĂŞtre dĂ©clarĂ© comme nul:

  • la description dĂ©taillĂ©e du lot rĂ©servĂ© (surface, nombre de pièces, etc.)
  • la description de l’immeuble (Ă©quipements collectifs, matĂ©riaux de construction, etc.)
  • le prix prĂ©visionnel et les Ă©lĂ©ments pouvant faire varier ce prix
  • une date prĂ©visionnelle pour la signature chez le notaire et pour la livraison
  • le montant du dĂ©pĂ´t de garantie

Bon Ă  savoir : l’acquĂ©reur non professionnel peut se rĂ©tracter dans un dĂ©lai de dix jours Ă  compter du lendemain de la première prĂ©sentation de la lettre lui notifiant l’acte, ou de sa remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le dĂ©pĂ´t de garantie lui sera alors restituĂ©.

2. Suivi de l’avancement des travaux

Tout au long du processus de construction, il est essentiel de tenir l’acheteur (acquĂ©reur) informĂ© de l’avancement des travaux. On parle des TMA (Travaux Modificatifs AcquĂ©reurs), option qui lui est offerte Ă  ce stade du projet. Le promoteur organisera rĂ©gulièrement des visites du chantier pour permettre Ă  l’acquĂ©reur de constater l’Ă©volution du projet. 

Cette transparence renforcera la confiance de l’acheteur envers le projet et permettra au promoteur de rĂ©pondre rapidement Ă  ses Ă©ventuelles demandes de modifications ou de personnalisation.

Le promoteur a un mois pour répondre aux TMA, avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le temps d’éventuellement étudier la faisabilité des travaux modificatifs avec un architecte. 

Dès lors que le promoteur accepte les demandes de modifications, il est tenu d’envoyer un nouveau devis modificatif ainsi que le nouveau plan du futur logement à l’acquéreur. 

Le promoteur est en droit de rejeter la première demande, mais l’acquéreur peut en faire une autre.

Bon à savoir: une demande de modification peut-elle être refusée ?

Toute demande de modification doit respecter le Code de la Construction, et notamment les normes d’accessibilité. En effet, les modifications ne doivent pas empêcher l’accès à la pièce de vie, par exemple, à une personne à mobilité réduite. 

Dans les immeubles de logements collectifs, ces modifications ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et le logement, après travaux, doit toujours respecter les normes et la réglementation thermique en vigueur (RT2012/2020, certification NF Habitat, etc.)

Les appels de fonds

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit un échelonnement maximum à chaque étape d’un montant de :

35 % (maximum) du prix total Ă  l’achèvement des fondations ;

70 % (maximum) Ă  la mise hors d’eau ;

95 % (maximum) Ă  l’achèvement des travaux.

L’échelonnement est impératif et le promoteur ne peut exiger de versements plus importants.

Le solde est versĂ© lors de la livraison du logement neuf et de la remise des clĂ©s. Ces appels de fonds sont dĂ©clenchĂ©s uniquement lorsque le maĂ®tre d’œuvre valide les Ă©tapes de la construction. L’acquĂ©reur reçoit un courrier officiel qu’il pourra prĂ©senter Ă  la banque pour obtenir le dĂ©blocage de la somme correspondante.

3. Signature de l’acte authentique de vente

La prochaine étape est le passage chez le notaire pour valider définitivement votre engagement avec la signature de l’acte authentique de vente. En effet, les futurs acquéreurs ont généralement 45 jours, délai fixé au préalable dans le contrat de réservation, pour valider leur financement. 

Ensuite, l’acquĂ©reur reçoit le projet d’acte authentique de vente, le règlement de copropriĂ©tĂ© et une date de rendez-vous chez le notaire. Ce rendez-vous est, en gĂ©nĂ©ral, fixĂ© au moins un mois Ă  l’avance. Ce dĂ©lai permet Ă  l’acquĂ©rereur notamment de comparer le projet au contrat de rĂ©servation qu’il a prĂ©alamblement signĂ©. Il faut Ă  cette Ă©tape s’assurer que ceux-ci soient identiques !

L’acte authentique doit par ailleurs comprendre le prix et l’Ă©chelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

Lors de ce rendez-vous chez le notaire, l’acquĂ©reur signera Ă©galement:  le Règlement de CopropriĂ©tĂ© et l’État Descriptif de Division. Ces documents dĂ©finissent l’organisation et le fonctionnement de la copropriĂ©tĂ© ainsi que la rĂ©partition des charges appliquĂ©es par le futur syndic aux copropriĂ©taires.

Signature-acte-authentique-achat-VEFA

4. Réception provisoire du bien 

Lorsque les travaux sont achevĂ©s, le promoteur invite l’acheteur Ă  effectuer la “rĂ©ception provisoire du bien”. Cette Ă©tape consiste Ă  vĂ©rifier ensemble que le logement est conforme aux engagements pris dans le contrat de vente. C’est le moment oĂą l’acheteur va examiner scrupuleusement chaque dĂ©tail, de l’amĂ©nagement aux finitions, en passant par les Ă©quipements.

Suite Ă  la rĂ©ception provisoire, il est possible que des rĂ©serves soient formulĂ©es par l’acheteur concernant d’Ă©ventuels dĂ©fauts ou malfaçons. La prise  en compte de ces rĂ©serves et la mise en place d’actions pour les lever dans les meilleurs dĂ©lais par le promoteur permet de garantir la satisfaction de l’acheteur. 

Celle-ci est primordiale pour la réussite d’un projet immobilier et pour renforcer la réputation de promoteur immobilier sérieux et fiable.

achat-VEFA-réception-bien

5. RĂ©ception dĂ©finitive du bien – Livraison du bien

Le promoteur doit tout d’abord rĂ©ceptionner les travaux. Il a alors un rĂ´le essentiel car il se doit d’émettre, si il y a lieu, lors de cette visite, des rĂ©serves concernant le travail des divers entrepreneurs et le rĂ©sultat des travaux.

Attention, les garanties lĂ©gales qui couvrent l’acquĂ©reur dĂ©butent Ă  partir de la signature du procès-verbal de la rĂ©ception des travaux ! Nous encourageons donc Ă  l’acquĂ©reur de demander une copie au promoteur. 

Après avoir effectuĂ© les levĂ©es de rĂ©serves, le promoteur invite l’acheteur Ă  rĂ©aliser la rĂ©ception dĂ©finitive du bien. Cette Ă©tape marque la fin de la transaction et la remise officielle des clĂ©s au propriĂ©taire. 

Cette visite est appelée “état des lieux contradictoire”. Lors de cette visite, l’acquéreur pourra émettre des réserves et les notifier dans le procès-verbal de livraison.

Après l’Ă©tat des lieux contradictoires, dernière Ă©tape de l’accession Ă  la propriĂ©tĂ©, et si celle-ci se passe bien, l’acquĂ©reur peut enfin emmĂ©nager et apprĂ©cier son nouveau bien !

En conclusion

Si l’achat en VEFA est un processus long, liĂ© bien sĂ»r au temps de la construction, l’encadrement lĂ©gislatif permet de protĂ©ger les futurs acquĂ©reurs grâce aux garanties financières et matĂ©rielles qui encadrent ce type d’accès Ă  la propriĂ©tĂ©. 

Autres avantages, les acquĂ©reurs pourront personnaliser leurs lots via les TMA et surtout peuvent bĂ©nĂ©ficier d’avantages financiers comme : accès PTZ (PrĂŞts Ă  taux ZĂ©ro), frais de notaire rĂ©duits ou investissement en loi Pinel (Lire notre article « acheter un appartement neuf ou ancien ») 

Côté promoteur, il leur permet de bénéficier de fonds pour construire. 

    Econhomes accompagne les promoteurs pour estimer les charges des programmes neufs

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