Dissociation du bâti du foncier
La crise immobilière actuelle en France est un sujet de préoccupation pour tous les français. Avec des prix de l’immobilier élevés et une offre de logements souvent insuffisante, les ménages à revenus modestes peinent à accéder à la propriété. Dans ce contexte, la dissociation du bâti du foncier émerge comme une solution, permettant aux promoteurs immobiliers de jouer un rôle dans la création de logements accessibles.
💡Bon à savoir :
La loi Alur de 2014 a introduit les organismes de foncier solidaire (OFS), des structures à but non lucratif visant à réduire le coût du foncier et lutter contre la spéculation.
Les OFS acquièrent des terrains pour réaliser des logements et équipements collectifs destinés à des classes moyennes, dissociant ainsi le foncier et le bâti. Les propriétaires paient ainsi leur logement avec une réduction allant de 15 à 30% par rapport aux prix du marché et bénéficient d’une TVA réduite pour les logements neufs.
Un bail réel solidaire (BRS) de 18 à 99 ans est signé, incluant une redevance foncière mensuelle modeste. Les acquéreurs peuvent céder le bail sous certaines conditions de plus-value contrôlées par l’OFS.
Ce modèle est déjà implanté dans plusieurs villes françaises, avec des projets comme les 500 logements à Paris proposés à 5 000 euros le m².
Une proposition de loi vise à étendre ce dispositif à l’accession privée en créant des offices fonciers libres (OFL) et des baux réels libres (BRL).
Lexique :
BRL : baux réels libres
BRS : bail réel solidaire
HCL : Hospices Civils de Lyon
ICC : indice du coût de la construction
OFL : offices fonciers libres
OFS : organismes de foncier solidaire
Sommaire :
I) Les différents types de séparations du bâti du foncier
1. Division en propriété horizontale
II) Les avantages de la dissociation du bâti du foncier
2. Possibilité de diversification de l’offre de logements
3. Réponse aux besoins croissants de logements abordables
III) Les défis et les solutions pour les promoteurs immobiliers
I) Les différents types de séparations du bâti du foncier
La dissociation du bâti du foncier est une approche qui distingue la propriété du terrain de celle du bâtiment. Il en existe plusieurs types, notamment :
1. Division en propriété horizontale
Dans ce cas, chaque unité du bâtiment est vendue avec une quote-part de la propriété du terrain. Cela permet aux propriétaires individuels de détenir leur propre unité ainsi qu’une partie du terrain commun.
2. Droit de superficie
Cette méthode implique la séparation de la propriété du terrain de celle du bâtiment, avec une personne ou une entité détenant le droit de construire et d’utiliser le bâtiment sur le terrain appartenant à une autre personne ou entité.
3. Bail emphytéotique
Il s’agit d’un contrat par lequel le propriétaire du terrain accorde un droit réel immobilier à une autre personne pour une durée déterminée, pendant laquelle l’emphytéote peut construire et exploiter un bâtiment sur le terrain.
💡Bon à savoir :
De nombreux immeubles des 3e et 6e arrondissements de Lyon ont été construits sur des terrains loués par les Hospices Civils de Lyon (HCL). Il s’agit de baux emphytéotiques qui confèrent un droit réel immobilier pour une durée allant jusqu’à 99 ans.
Ces baux permettent des financements hypothécaires et souvent, malgré une réduction de prix théorique de 20%, les appartements restent chers en raison de leur emplacement de qualité.
Le renouvellement des baux est fréquent. En cas de non-renouvellement, les propriétaires peuvent être indemnisés selon les accords Sudreau-Pradel. Les collectivités favorisent ce type de bail pour conserver la maîtrise du foncier.
4. Usufruit temporaire
Dans cette forme de dissociation du bâti du foncier, une personne (usufruitier) détient le droit d’utiliser et de profiter du bâtiment pour une durée déterminée, tandis que le propriétaire du terrain conserve la propriété du terrain.
Ces différentes formes de séparation du bâti et du foncier offrent aux promoteurs immobiliers et aux propriétaires fonciers des options flexibles pour développer et utiliser les terrains de manière efficace et adaptée aux besoins du marché immobilier.
II) Les avantages de la dissociation du bâti du foncier
Grâce à cette approche, le promoteur immobilier construit et vend les logements sans être propriétaire du terrain. Cette approche présente plusieurs avantages :
1. Réduction des coûts
En dissociant le bâti du foncier, les promoteurs peuvent réduire significativement le coût des programmes car l’achat du terrain n’est plus une prérogative.
2. Possibilité de diversification de l’offre de logements
La dissociation du bâti et du foncier offre aux promoteurs la possibilité de diversifier leurs offres de logements. En effet, les prix des logements sont moins chers car les coûts du programme sont réduits. Les effets de la plus-value foncière sont maîtrisés car le prix de vente est contrôlé par l’OFS, indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC).
3. Réponse aux besoins croissants de logements abordables
En permettant la construction de logements à moindre coût, cette approche répond aux besoins croissants de logements abordables en France.
💡Bon à savoir :
Plusieurs projets de dissociation du bâti du foncier ont été réalisés avec succès dans différentes régions de France.
Par exemple, le projet « Habitat participatif Les Lilas » à Paris, où les habitants ont acheté collectivement le terrain et ont fait appel à un promoteur pour la construction des logements, illustre bien les avantages de cette approche.
III) Les défis et les solutions pour les promoteurs immobiliers
Malgré ses avantages, la dissociation du bâti et du foncier présente également des défis. Parmi les principaux enjeux figurent les contraintes réglementaires et administratives, ainsi que les risques associés à ce modèle.
Pour surmonter ces obstacles, il est crucial pour les promoteurs immobiliers de collaborer étroitement avec les autorités locales, d’élaborer des modèles économiques adaptés et de communiquer efficacement avec les différentes parties prenantes.
Conclusion
En conclusion, la dissociation du bâti du foncier offre une solution prometteuse pour rendre les logements plus accessibles en France. En adoptant ce modèle, les promoteurs immobiliers peuvent diversifier leurs offres et ainsi contribuer à répondre aux besoins de logements abordables.