La construction connaît aujourd’hui une transformation majeure, grâce à des pratiques innovantes qui visent à créer des quartiers durables et des logements modulables. Ces projets redéfinissent l’habitat urbain pour répondre aux besoins évolutifs des résidents et améliorer la résilience des quartiers. Au cœur de cette démarche, le concept de la « ville du quart d’heure » promeut l’accès rapide aux services essentiels et renforce la mixité sociale grâce à des espaces partagés. 

En 2024, la crise de l’immobilier s’intensifie, marquée par une baisse de 15,4 % des ventes de logements neufs, une diminution de 7,6 % des autorisations de construction de logements collectifs et un effondrement de 41,2 % des mises en vente. Ce contexte est accentué par des taux d’intérêt élevés, des réglementations strictes et des coûts de construction particulièrement élevés, notamment à Paris, Nice et Lyon.

Malgré ce contexte difficile, lié à la hausse des coûts de construction et des difficultés d’approvisionnement en matériaux, les nouveaux projets immobiliers se distinguent par leur innovation. Les promoteurs réinventent la conception des copropriétés en intégrant des solutions durables et des services innovants. Ces ajustements visent à offrir des espaces de vie mieux adaptés aux attentes des futurs occupants.

Dans cet article, nous explorons les stratégies qui redéfinissent l’habitat urbain de demain.

Lexique

BREEAM : Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Méthode d’évaluation de la performance environnementale)

HQE : Haute qualité environnementale

TMA : Travaux Modificatifs Acquéreur

I) Le concept de la ville du quart d’heure

Le concept de la ville du quart d’heure vise à rapprocher les commodités essentielles des résidents. Des services et des infrastructures sont intégrés directement au sein ou à proximité des quartiers. 

1. Aménagements au centre de la copropriété accessibles au public 

Dans les projets immobiliers modernes, l’aménagement des espaces communs est devenu un élément central pour favoriser la qualité de vie des résidents et dynamiser les quartiers. Les nouveaux programmes de construction intégrant plusieurs bâtiments incluent fréquemment des services de proximité au rez-de-chaussée, tels que des commerces, des espaces culturels ou encore des infrastructures sportives. Ces initiatives visent à offrir une diversité d’activités et à encourager les interactions sociales.

Les commerces en rez-de-chaussée sont souvent orientés vers des services essentiels, notamment liés à la restauration (cafés, restaurants, épiceries, pizzerias, etc.), renforçant ainsi le dynamisme des quartiers. Ces aménagements favorisent la convivialité et répondent à la demande croissante de commodités à proximité immédiate des logements. La création d’une vie de quartier de proximité favorise les petits commerçants et évite aux habitants de devoir se déplacer dans des grandes surfaces plus éloignées.

Certains projets immobiliers vont encore plus loin en intégrant des infrastructures culturelles (médiathèque), sportives (salle de sport, école de danse, dojo). Ces infrastructures répondent aux besoins de loisirs et de culture des habitants. La présence de parcs et de potagers partagés encourage les activités en plein air et participe à la création d’espaces de rencontre. Les parcs permettent de végétaliser la ville et de préserver la biodiversité. 

2. Espaces partagés privatifs des programmes neufs

Les programmes immobiliers neufs mettent de plus en plus l’accent sur la mutualisation des espaces et services au sein des résidences. Ces espaces communs facilitent le quotidien des habitants et encouragent la convivialité. Parmi les services proposés, les boîtes à colis connectées et les systèmes de e-conciergerie s’imposent comme des solutions pratiques permettant de simplifier la gestion des livraisons et des services domestiques.

Les espaces partagés sont un autre élément clé de ces nouveaux programmes. Ils incluent souvent des locaux mutualisés que les résidents peuvent réserver pour des activités collectives, renforçant ainsi le lien social entre voisins. Ces espaces permettent d’accueillir diverses initiatives communautaires, telles que des ateliers de bricolage ou de jardinage, favorisant les interactions autour de centres d’intérêt communs.

Les espaces extérieurs, tels que des cours et terrasses aménagées, accessibles à tous les résidents, constituent également un lieu de rassemblement, propice aux échanges et à la détente. En intérieur, les bibliothèques partagées disposées dans les halls d’entrée ou les couloirs communs offrent des opportunités supplémentaires de rencontres et de partages culturels entre les habitants, renforçant ainsi l’esprit communautaire au sein de ces nouveaux quartiers.

Ces innovations témoignent de l’évolution des attentes des habitants, qui privilégient désormais des environnements de vie intégrant des services facilitant leur quotidien, tout en valorisant les interactions sociales et les activités partagées.

3. Mixité fonctionnelle : logements et tertiaire

Certains projets immobiliers neufs démontrent une approche multifonctionnelle, intégrant des logements et des espaces à destination tertiaire au sein d’un même bâtiment. Par exemple, il est possible qu’au sein d’un même immeuble se trouvent des bureaux dans les premiers étages, des commerces non alimentaires, des restaurants et un espace sportif au rez-de-chaussée, ainsi que des logements dans les autres étages. Cette diversité d’activités contribue à un équilibre entre vie professionnelle et personnelle. 

L’intégration de bureaux, de centres de formation et de services tertiaires dans les quartiers réduit les déplacements des résidents et crée des environnements de vie plus dynamiques et autonomes. En combinant commodité, connectivité et durabilité, ces projets contribuent à redéfinir la manière dont les habitants vivent et interagissent au sein de leurs quartiers, tout en répondant aux enjeux sociétaux et environnementaux actuels.

Par ailleurs, il est aussi possible que certains programmes immobiliers neufs se distinguent par leur flexibilité d’utilisation, favorisant la diversité des activités. Il n’est pas rare de constater que le rez-de-chaussée de chacun des bâtiments dans un ensemble immobilier soit occupé par des commerces variés (crèche, épicerie, salle de sport, etc.).

II) Évolution des logements neufs : des biens immobiliers modulables

1. Qu’est-ce qu’un logement modulable ?

Le logement modulable est un logement pouvant évoluer afin de s’adapter aux besoins de ses occupants au cours de leur vie. Grâce aux techniques de construction modulaire et aux matériaux polyvalents, ces appartements offrent une flexibilité optimale. Les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) permettent une personnalisation accrue.

Les habitats modulables offrent plusieurs avantages pratiques et économiques :

• la création d’espaces de vie séparés, distinctifs pour les familles nombreuses ou celles qui recherchent de l’intimité pour des réceptions en petit comité. 
• plus d’espace pour les loisirs, permettant de dédier des zones spécifiques à des activités comme le bricolage ou la peinture, sans encombrer les espaces communs. 
• une flexibilité, permettant de réorganiser, d’ajouter ou de retirer des pièces facilement, sans engager des travaux coûteux. 
• des économies à long terme en précisant les besoins de rénovation et les frais d’entretien. 
• un attrait sur le marché immobilier car ils répondent aux exigences actuelles des acquéreurs et locataires, qui recherchent des espaces flexibles et évolutifs.

Par exemple, il est possible d’ajouter des portes coulissantes dans un salon afin de délimiter temporairement deux espaces : un espace de télétravail à domicile et un salon. C’est aussi le cas pour délimiter deux pièces lors de l’arrivée d’un bébé au sein d’un foyer. La création d’une cloison supplémentaire permet de créer une nouvelle pièce de vie. Cette option peut s’effectuer sur plan avant l’achat. C’est tout le principe de la flexibilité des logements. L’idée étant de ne pas se lancer dans de grands travaux financièrement coûteux.

Résidence Antarès – URBAT [Crédit : Urbat]

Les logements évolutifs offrent une flexibilité et une durabilité accrues, permettant une adaptation continue aux besoins des habitants et à l’évolution du quartier tout au long du cycle de vie des bâtiments. Conçus pour répondre aux exigences environnementales et sociales modernes, ces logements peuvent, par exemple, être réaménagés pour accueillir une population vieillissante, s’adapter à l’arrivée de familles dans un quartier doté de nouvelles crèches et écoles, ou encore répondre aux besoins d’étudiants avec la construction d’une université à proximité.

2. Première copropriété modulable française

Début février 2024, Arkéa Flex et Foncia ont inauguré la première copropriété modulable de près de 6 000 m² dans l’écoquartier Monconseil, à Tours. Des bâtiments durables, éco-conçus pour réduire durablement l’empreinte carbone des bâtiments. Les appartements modulables, évolutifs et personnalisables offrent jusqu’à 450 combinaisons possibles. 

Cette copropriété innovante propose 271 alvéoles de 15 m² à 24 m², chacune indépendante avec armoire électrique et gaine technique. Un processus simple de transfert de propriété facilite les transactions entre voisins. Les logements peuvent ainsi se séparer ou fusionner plus facilement. Cette flexibilité est essentielle dans un contexte où les modes de vie évoluent rapidement.

L’engouement des promoteurs et bailleurs sociaux témoigne d’un intérêt grandissant pour cette approche novatrice de la propriété immobilière.

Première copropriété modulable de France [Crédit : MU architecture]

III) Construction de quartiers durables et modulables

1. Exemple du Village des Athlètes

Le Village des Athlètes a été construit pour les Jeux Olympiques de Paris 2024 par VINCI Immobilier, Nexity et Eiffage Immobilier. Il couvre 52 hectares entre Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine et l’Île-Saint-Denis. Plus de 23 000 athlètes y ont résidé dans 2 800 logements pendant les JO.

Lors de sa construction, des objectifs environnementaux ont été fixés, notamment la protection de la biodiversité par l’intermédiaire de : 

• la conception de toitures végétalisées et de potagers sur les toits pour attirer les insectes pollinisateurs et les oiseaux,
• la plantation de 8 876 arbres enrichissant une forêt urbaine de 3 000 m², favorisant un écosystème résistant à la sécheresse. 

La gestion des ressources est également optimisée avec le recyclage des eaux grises, pour l’irrigation des espaces verts, ainsi que le compostage des déchets organiques.

Pour réduire son bilan carbone, les promoteurs ont privilégié l’utilisation de matériaux biosourcés. Le bâtiment principal, d’une structure bois de 36 mètres, inclut du béton bas carbone pour un meilleur confort en période de chaleur. L’installation de panneaux photovoltaïques sur les toitures ainsi qu’une centrale géothermique assurent une autoconsommation électrique de 20 %. Tandis qu’une centrale solaire, implantée sur la Seine, alimente les infrastructures environnantes.

Village des athlètes. [Crédit : leparisien.fr, olympic.com]

Après les JO, le Village a été démonté de manière éco-responsable, avec un objectif de 75 % des matériaux réemployés ou recyclés. Dès novembre 2024, il est devenu un quartier mixte, incluant 79 000 m² de logements, 63 000 m² de bureaux et 4 000 m² de commerces. 

Ce quartier intègre une crèche, un pôle médical et des espaces d’artisanat local. Un Food Court en rez-de-chaussée et un gymnase de 1 000 m² en toiture, dédié au basket, offrent des espaces de vie. 

Les résidences étudiantes seront prêtes en juillet 2025, suivies du reste des bâtiments fin 2025. Par exemple, le quartier des Quinconces, conçu pour 3 000 athlètes, accueillera ensuite 6 000 habitants. Malgré des prix élevés, les promoteurs ont ajusté les tarifs pour attirer des acheteurs. Aujourd’hui, 60 % des logements sont réservés par des primo-accédants.

Le Village des Athlètes incarne une construction durable et innovante, utilisant des matériaux biosourcés pour minimiser l’empreinte carbone. Ce projet unique devient ainsi un modèle d’urbanisme éco-responsable, symbole d’innovation et de durabilité pour les espaces urbains de demain.

2. Exemple de Paris-Saclay

Dans le pôle scientifique de Paris-Saclay, un immeuble techtiaire de 15 000 m² sera livré en 2026. Le mot “techtiaire” est une contraction de “technologie” et de “tertiaire”. Ce mot désigne des espaces de travail hybrides, offrant à la fois des bureaux et des surfaces techniques. En effet, il accueillera bureaux, laboratoires et espaces de prototypage pour les start-ups deeptech. Ce bâtiment offrira des infrastructures modulables et durables pour répondre aux besoins des jeunes entreprises.

Baptisé « The Mix » et conçu par Vinci Construction, il favorisera l‘innovation au cœur de Paris-Saclay. Cet espace comprendra 50 % de surfaces dédiées aux laboratoires et aux prototypages. Il pourra accueillir jusqu’à 600 chercheurs dans un environnement collaboratif.

Campus Paris Saclay. [Crédit : lepoint.fr, paris-saclay.com]

Le bâtiment est conçu pour être multi-occupants, flexible et convivial autour d’un atrium central. Des espaces de vie favoriseront les échanges et l’interaction entre les talents présents.

Aligné sur les objectifs de durabilité de Paris-Saclay, le bâtiment utilisera des matériaux durables et bas-carbone. La façade sera en pierre de taille, avec des menuiseries en bois pour une construction respectueuse de l’environnement.

Le projet vise les certifications RE2020, HQE Bâtiment Durable niveau Excellent et BREEAM niveau Excellent.

Conclusion

Face aux enjeux climatiques et aux crises du logement, les promoteurs immobiliers s’engagent activement dans des pratiques écoresponsables et modulables. Le développement de quartiers durables et de logements flexibles transforment l’habitat urbain pour répondre aux attentes des résidents et renforcer la résilience des villes. 

En intégrant des espaces de vie partagés, des services de proximité et des aménagements écologiques, ces projets incarnent l’innovation dans le secteur immobilier. 

Ces initiatives prometteuses redéfinissent notre manière de concevoir la ville, offrant ainsi une vision durable et moderne de l’habitat urbain pour les générations futures.