Depuis plusieurs années, la France fait face à une pénurie de logements. La croissance démographique, l’évolution des modes de vie et la crise immobilière aggravent ce problème. Dans ce contexte, la réhabilitation de bureaux vacants en logements représente une solution.

En 2024, la France comptait 9 millions de m² de bureaux inoccupés. Parmi eux, 2 millions de m² pourraient être convertis en habitations. Cette reconversion pourrait loger 53 000 personnes d’ici cinq ans.

Cet article explore les opportunités et défis de cette solution, avec des exemples concrets de projets réussis.

Lexique

IEIF : Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière

PLU : Plans Locaux d’Urbanisme

ZAN : Zéro Artificialisation Nette

I) Contexte actuel

1. Évolution des besoins en bureaux

Le marché des bureaux évolue rapidement. Le télétravail, la hausse des taux d’intérêt et la crise immobilière bouleversent la demande. En Île-de-France, la construction de bureaux neufs a chuté de 75 % au premier semestre 2024.

Parallèlement, la France compte plus de 3,1 millions de logements vacants, dont 1,2 million inoccupés depuis plus de deux ans. Les bureaux vacants atteignent 5,6 millions de m² en Île-de-France. Même à La Défense, un bureau sur six est inoccupé, et certaines zones comme Saint-Denis affichent un taux de vacance de 20 %. Ailleurs en France, le taux de vacance des bureaux peut atteindre jusqu’à 15%.

Afin de faire face à cette situation, l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise propose de transformer ces espaces en logements. Un baromètre a été lancé pour identifier les sites les plus adaptés, et jusqu’à 150 000 logements pourraient être créés. Cependant, la conversion des bureaux reste souvent plus coûteuse et plus complexe que la construction neuve, ce qui constitue un frein au développement rapide de cette solution.

2. Innovations et tendances des bureaux

Au bureau dans une atmosphère conviviale et inspirante

D’une part, les bureaux deviennent plus flexibles et plus attractifs. Inspirées de l’hôtellerie, les entreprises créent des espaces ouverts, modulables et agréables, avec des canapés, des salons et une ambiance chaleureuse. 

Comme dans un hôtel, les bureaux intègrent des espaces d’accueil, des cafés, des salles de sport ou des espaces de détente. D’autres services tels que la gestion des espaces communs, des événements et des prestations de conciergerie peuvent également être proposés. Ces aménagements améliorent la productivité, encouragent les échanges et renforcent l’esprit d’équipe, créant un environnement de travail optimal.

Cette transformation crée des environnements de travail plus attractifs, renforçant ainsi la culture d’entreprise et l’engagement des collaborateurs.

Le coworking et le télétravail

D’autre part, avec l’essor du télétravail, le coworking apparaît comme une alternative aux bureaux traditionnels, en proposant des espaces partagés, flexibles et collaboratifs. Il révolutionne l’organisation du travail en offrant des espaces partagés et flexibles aux freelances, startups et entreprises en quête de souplesse. 

Ces espaces partagés optimisent l’occupation des bureaux vacants, stimulent les synergies professionnelles et améliorent la qualité de vie au travail. Ces lieux apparaissent comme une alternative durable aux bureaux traditionnels, combinant flexibilité, confort et innovation.

Les entreprises réinventent leurs espaces en proposant des bureaux flexibles et modulables pour s’adapter aux besoins des travailleurs modernes. Ainsi, elles réduisent leurs coûts, les bureaux représentant leur troisième poste de dépense après les salaires.

Néanmoins, cette recherche de flexibilité n’est pas sans limites. En rendant les espaces plus modulables, les entreprises s’exposent à une nouvelle incertitude : celle du remplissage. Plus dépendants des dynamiques de marché, ces bureaux sont désormais soumis à la loi de l’offre et de la demande. Certains espaces, notamment de coworking, peinent à atteindre leur pleine capacité. Il n’est pas rare qu’ils mettent plusieurs années à se remplir. Cette instabilité fragilise les modèles économiques attendus et questionne la rentabilité de ces aménagements à long terme.

II) Une réglementation plus souple pour la transformation de bureaux en logements

1. Loi facilitant la transformation des immeubles tertiaires en habitations

Pour accélérer cette transformation, une loi adoptée par le Sénat simplifiera les démarches. Elle a pour objectif de réduire les obstacles administratifs et d’assouplir les règles de copropriété. En conséquence, la conversion des bureaux devrait être plus rapide et plus accessible.

Ce que dit la loi :
✅ Simplifier les règles d’urbanisme : Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) doivent être assouplis pour favoriser ces transformations.
✅ Réduire la consommation foncière : La loi limite l’artificialisation des sols en valorisant les bâtiments existants.
✅ Encourager le logement social et étudiant : Des bonus de constructibilité facilitent la création de résidences adaptées.
✅ Introduire un permis de construire réversible : Ce permis facilite l’évolution des bâtiments vers différents usages.
✅ Offrir des incitations fiscales : Des exonérations et des aides financières rendent ces projets plus attractifs.
✅ Soutenir les collectivités locales : Les maires pourront accorder des dérogations au PLU pour ces reconversions.

Les communes jouent un rôle essentiel en ajustant leurs Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Cette adaptation permet de limiter l’étalement urbain et de favoriser une urbanisation plus durable. En facilitant la transformation des bureaux vacants, elles optimisent les espaces existants. Grâce à ces ajustements, elles encouragent aussi le développement de logements étudiants et sociaux pour répondre aux besoins des populations les plus précaires.

2. Un cadre renforcé par la loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021, fixe un objectif de zéro artificialisation nette des sols d’ici 2050. La première étape impose une réduction de moitié de la consommation foncière en dix ans.

Elle impose plusieurs règles :
✅ Prioriser les friches et locaux vacants avant toute nouvelle construction.
✅ Encadrer l’urbanisation des zones naturelles, agricoles et forestières.
✅ Encourager la transformation des bureaux obsolètes en logements.

De plus, la crise sanitaire a renforcé ces enjeux, notamment dans les zones tendues. La reconversion des bureaux devient une solution clé pour créer des logements tout en respectant les objectifs écologiques.

Grâce à ces nouvelles lois, des millions de mètres carrés inutilisés pourront être transformés. Cette initiative optimise l’espace urbain et répond aux défis environnementaux et sociaux.

III) Opportunités et défis des reconversions de bureaux vacants en logements

1. Pourquoi cette transformation est une opportunité ?

En effet, cette transformation est une opportunité pour 3 raisons listées ci-dessous. 

1️⃣ Réduction de l’artificialisation des sols 

Limiter les nouvelles constructions et privilégier la réhabilitation réduit l’artificialisation des sols. L’optimisation des surfaces existantes évite d’utiliser des terres vierges.

2️⃣ Transition écologique 

Réutiliser les matériaux dans les bâtiments existants réduit les émissions de CO2 et limite l’empreinte carbone du secteur. Cette approche s’inscrit dans la transition écologique.

3️⃣ Logements accessibles 

Pour favoriser l’accès au logement, des solutions adaptées sont développées, notamment des logements étudiants, sociaux et intermédiaires. Ces initiatives répondent aux besoins croissants en habitat accessible.

2. Les défis à surmonter

Malgré ces avantages, plusieurs défis restent à être surmontés.

✔️ Coût élevé des transformations : Transformer des bureaux en logements coûte souvent plus cher que construire du neuf. Selon l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), l’écart atteint 20 à 30 %. Ce surcoût s’explique par plusieurs critères détaillés ci-dessous.

• Contraintes techniques : Les bâtiments de bureaux ne sont pas conçus pour un usage résidentiel. Adapter leur structure pour répondre aux normes d’habitation nécessite des travaux importants, notamment en matière d’isolation acoustique, de ventilation, de plomberie et d’électricité.​
• Configuration des espaces : La profondeur des plateaux de bureaux et la position des fenêtres peuvent rendre difficile la création de logements bien éclairés et ventilés, nécessitant des modifications structurelles complexes.​
• Coûts supplémentaires : Des exemples concrets illustrent ces surcoûts. Par exemple, une opération de transformation de bureaux en 288 logements a engendré des coûts de travaux s’élevant à 14 millions d’euros, soit environ 1 750 € par mètre carré.

✔️ Réticences des municipalités : Certaines communes sont encore réticentes à adapter leurs PLU.

✔️ Investissement dans de nouvelles infrastructures : Écoles, transports et commerces doivent suivre ces mutations urbaines.

IV) Exemples de projets réussis

⬆️ Montreuil (93) : Immobilière 3F (Groupe Action Logement), transformation de bureaux en 12 logements et avec surélévation (passage de R+2 à R+5) et maintien du commerce au RDC en 2018. 

🏗️Puteaux (92) : Novaxia Développement et Emerige Résidentiel reconvertissent un immeuble de bureaux vacant de 6 500 m² en 118 logements éco-responsables. Cette rénovation intégrera des matériaux durables pour une performance énergétique optimisée. Prévue pour 2027, l’opération valorisera 70 % des matériaux issus de la déconstruction.

🧑‍🎓 Charenton-Le-Pont (94) : Les anciens bureaux de Natixis sur la place de la Coupole seront transformés en 650 logements étudiants et seniors. Porté par Hines France, ce projet de réaménagement couvrant 26 500 m² sera finalisé à mi-2027.

🌳 Issy-les-Moulineaux (92) : la Foncière de Transformation Immobilière (FTI) et le Groupe 3F projettent de créer 55 logements abordables à la place d’un immeuble de bureaux, dans un projet écologique labellisé bas carbone et utilisant des matériaux biosourcés. 

👷 Fontenay-sous-Bois (94) : Covivio mène une opération de transformation de bureaux en près de 250 logements, illustrant le potentiel de ce type de conversion.

🏢 Seine-Saint-Denis (93) : Dans la ZAC Nozal/Chaudron, le programme mixte d’Icade évolue. Initialement prévu pour accueillir 4 200 logements et 286 000 m² de bureaux, le projet s’adapte à un contexte où un quart des surfaces tertiaires du territoire sont vacantes. La nouvelle programmation, intégrant davantage de logements, sera livrée d’ici 2027.

🪵 Courbevoie (92) : Bouygues Bâtiment a lancé la restructuration de l’immeuble Lotus. Ce projet mixte de 16 300 m² comprendra 10 909 m² de bureaux, accueillant les sièges sociaux de Sogeprom et Fiducial, ainsi que 77 logements. Grâce à sa structure bois-béton et à des façades optimisées, il bénéficiera de la certification BREEAM Excellent et répondra aux normes RE 2025. Rebaptisé Synergies, la livraison de ce bâtiment sera prévue en 2027. 

V) Autres projets inspirants

🎥 Challans (85) : Un ancien cinéma “Le Club” est devenu la “résidence Marine” composée de sept appartements modernes en 2024.

🚗 Paris (XVIIIe) : Un ancien garage transformé en 47 logements sociaux par Care Promotion en avril 2024.

🚆Paris (XIIe) : Le projet “Les Messageries” de 9 800 m² va transformer une friche ferroviaire en quartier durable d’ici 2026. Conçu par Espaces Ferroviaires (SNCF), ce projet utilisera des matériaux durables et est 100 % réversible et modulable. Ce futur quartier inclura des bureaux, des commerces, une école, une crèche, un parc public et des logements réversibles. 

🏨 Lyon (69) : Le Centre d’Échanges de Lyon Perrache (CELP) entame une transformation d’envergure pour devenir un espace plus accessible et attractif d’ici 2030. Porté par Quartus et Apsys, le projet prévoit l’aménagement de strates végétalisées, ainsi que la création d’un hôtel et d’un restaurant sur trois niveaux.

🏥 Seine-Saint-Denis (93) : Le projet « Time » d’Icade diminue le nombre de bureaux prévus pour prévoir 106 logements et un centre municipal de santé.

♻️ Paris (XVIIe) : Le groupe Madar rénove un immeuble de 8 701 m² appartenant à Renault, transformant trois bâtiments en une structure homogène. Ce projet intègre le réemploi de matériaux et l’utilisation de béton bas carbone. La livraison est prévue pour décembre 2025.

📮 Paris (Xe) : L’ancien centre de tri Paris Magenta de La Poste a été réhabilité en immeuble mixte accueillant des logements. Dans ce bâtiment de 10 étages, les premiers locataires ont emménagé en janvier 2025.

👮 Sablé-sur-Sarthe (72) : L’ancienne gendarmerie du quartier Saint-Exupéry sera reconvertie en résidence intergénérationnelle d’ici 2027. Porté par la municipalité et Linkcity, ce projet comprendra 72 logements pour jeunes et 24 pour seniors, avec des services partagés et un gardien sur place.

Conclusion

La demande en logements collectifs augmente, tandis que la construction neuve ralentit à cause de l’inflation des coûts. Dans ce contexte, la transformation des bureaux vacants apporte une solution concrète.

Cette initiative permet de limiter l’artificialisation des sols tout en valorisant des bâtiments sous-utilisés. Elle permet aussi de réduire l’impact environnemental lié à la construction neuve. En parallèle, elle contribue à la revitalisation des quartiers urbains et à une urbanisation plus solidaire.

Grâce aux évolutions législatives, ces projets peuvent se développer plus rapidement. Le soutien des collectivités locales joue aussi un rôle clé. Cependant, plusieurs défis freinent leur adoption, notamment le PLU et le financement.

Toutefois, malgré ces obstacles, certains projets réussis prouvent que cette approche fonctionne. Avec le soutien des collectivités et des investisseurs, ces projets peuvent accélérer la transition écologique et urbaine.