Dans le cadre d’un programme immobilier neuf, un promoteur est à la recherche d’acquéreurs. En fonction du marché, il peut être plus judicieux d’effectuer une vente à la découpe (lot par lot) ou en bloc (tous les lots ou une partie des lots). Lors d’une vente à la découpe, plusieurs appartements (lots) sont mis en vente, rendant l’immeuble accessible à plusieurs propriétaires. L’immeuble ainsi revendu et divisé, passe d’un statut de mono-propriété à celui de copropriété. 

Cet article présente les avantages, obligations légales et inconvénients de la vente à la découpe pour votre projet immobilier.

Par définition, la vente à la découpe concerne tous les bâtiments et habitations ayant un seul et unique propriétaire. Cela concerne des bâtiments bureaux, des immeubles résidentiels, mais aussi des maisons ou des appartements avec de grands volumes qui seront amenés à être partagés. De manière générale, ce type de vente peut être effectuée par des propriétaires privés, des spécialistes de la vente en immobilier ou des institutions (telles que des mutuelles ou des banques).

Lexique : 

DMPC = Document Modificatif du Parcellaire Cadastral

DTG = Diagnostic Technique Global

PLU = Plan Local d’Urbanisme

SRU = Solidarité et Renouvellement Urbain

I) Avantages d’une vente à la découpe

Il est intéressant de vendre lot par lot que de vendre la totalité d’un bâtiment à un seul investisseur. Attention néanmoins de s’assurer de vendre la totalité des lots pour ne pas se retrouver bloqué avec des lots invendus.

1. Maximiser la plus-value immobilière

En tant que promoteur immobilier, vous pouvez optimiser vos chances de réaliser une plus-value en vendant votre programme lot par lot. Cette stratégie attire un plus grand nombre d’acheteurs potentiels, car elle rend le prix de vente plus accessible.

En effet, la plupart des acheteurs ne sont pas en mesure d’acquérir plusieurs biens simultanément et cherchent principalement à devenir propriétaires pour établir leur foyer. Ainsi, vendre votre programme immobilier par lots facilitera la réalisation d’une plus-value, augmentant par conséquent votre rendement financier.

2. Faciliter la vente de biens immobiliers volumineux

Certains biens immobiliers volumineux possèdent des pièces en plusieurs exemplaires (chambres, salles de bain, etc.). Avec un logement volumineux les acquéreurs potentiels sont plus limités. La découpe permet de multiplier les potentiels acquéreurs pour accélérer la vente et augmenter la valeur du m². Les charges de copropriété seront alors aussi réduites et calculées au prorata des surfaces habitables.

De même, trouver un acheteur pour un immeuble entier est difficile car cela demande un budget important et une expertise dans la gestion de bâtiment et des résidents. Il est rare de trouver un investisseur avec le budget adapté au prix au m², impôts fonciers, travaux et entretien.

La majorité des acquéreurs achètent un bien immobilier comme résidence principale ou secondaire de surface moyenne (de type T2 ou T3) au prix du marché. Ainsi, il est plus aisé de diviser un bien immobilier volumineux en plusieurs appartements de surface moyenne pour faciliter sa revente. 

3. Limiter les coûts d’entretien

Si la construction des bâtiments est achevée avant que tous les logements soient vendus, l’entretien des bâtiments et des logements inoccupés restera à votre charge. Cette charge inclut notamment les coûts de nettoyage. 

La vente à la découpe, qui est financièrement plus accessible pour les futurs acquéreurs qu’une vente en bloc, permet d’éviter ces frais d’entretien. 

Un autre avantage de cette approche est l’élargissement du marché à différents types d’acteurs, notamment en incluant la vente de logements aux bailleurs sociaux.

II) Obligations légales d’une vente à la découpe

1. Définition juridique

Il est intéressant de noter que cette procédure est soumise à une réglementation spécifique suivant la législation des lois Alur et Aurillac. 

Dans le cadre d’une vente à la découpe, le promoteur est soumis à une réglementation qui allonge les délais de la vente. En effet, la loi Aurillac du 13 juin 2006 accorde aux locataires le droit de préemption pour la vente de 10 logements en bloc.

Le propriétaire bailleur doit alors informer l’ensemble des locataires des conditions de vente et du prix en bloc des appartements et fournir le diagnostic technique de l’immeuble, ce qui fait office d’offre de vente valable pendant 4 mois. 

Les locataires peuvent bénéficier d’une décote variable selon l’ancienneté de leur occupation et le prix du marché local.

Si un locataire ne peut ou ne veut pas acheter, l’acquéreur doit conserver le bail, selon la volonté du locataire, pendant 6 ans. La loi Alur a renforcé ce droit en 2014. Puis, le ministre de l’Economie l’a confirmé en 2015. 

La vente à la découpe est également soumise à la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU). Les unités ne doivent pas avoir une superficie inférieure à 14 m² pour respecter les normes de décence et de qualité de vie.

Ce type de vente à la découpe existe depuis les années 1990 et se développe de plus en plus dans les zones où l’immobilier locatif est en tension, comme par exemple à Paris, Lyon, Marseille, Lille, Strasbourg et Nice.

2. Aménagement minimum légal des lots découpés

Dans le cas d’une vente à la découpe, chaque lot doit avoir au minimum : 

• des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz individuels ;
• une alimentation en eau potable avec un débit suffisant pour une utilisation normale;
• une alimentation électrique de puissance suffisante pour l’éclairage et le fonctionnement des équipements ménagers indispensables ;
• une installation sanitaire WC à l’intérieur du logement dans une pièce autre que la pièce principale ou la cuisine ;
• une cuisine ou un coin cuisine ;
• une salle de bain contenant une baignoire ou une douche ;
• un équipement de chauffage ;

Par ailleurs, les parties privatives doivent être clairement spécifiées, ce qui signifie que chaque logement doit avoir sa porte d’entrée, son extérieur délimité et son propre palier.

3. Démarches à effectuer

Pour effectuer une vente à la découpe d’un bien immobilier, plusieurs démarches doivent être effectuées : 

• Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) si des travaux d’aménagement sont prévus pour la découpe du logement.
• Faire appel à un géomètre expert afin de délimiter les futurs lots de la copropriété après découpe via l’établissement d’un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC).
• Répartir les tantièmes de copropriété entre les différents lots en fonction des surfaces habitables.
• Etablir un diagnostic technique global (DTG) afin d’évaluer l’état technique de la copropriété et de s’assurer que chaque lot est conforme aux normes.
• Faire appel à un notaire pour la rédaction du règlement de copropriété afin de fixer les règles et les responsabilités des copropriétaires.
• Mettre à jour les impôts fonciers en fonction de la nouvelle découpe de la copropriété.

III) Inconvénients d’une vente à la découpe

1. Complexité des démarches administratives et techniques

Une vente à la découpe peut s’avérer complexe d’un point de vue administratif et technique car il est obligatoire de faire appel à : 

• un géomètre expert qui sera en mesure de diviser le bien immobilier et d’en réaliser les plans ;
• un architecte vérifie la faisabilité du projet et estime le coût des travaux ;
• un notaire établit les modifications du bien immobilier avec les nouvelles surfaces des lots et enregistre les numéros de lots au cadastre.

Ces démarches sont coûteuses. Par exemple, faire appel à un géomètre expert représente entre 1 000 et 1 500 €. Des travaux peuvent être nécessaires pour diviser les lots. C’est le cas pour des logements trop volumineux ou pour réamoser des travaux de rénovation.

Avant de se lancer dans ce type de projet, vérifiez que la plus-value récupérée couvrira les dépenses réalisées.

2. Obligation de vendre tous ses biens quasi-simultanément

L’intérêt de la division de biens réside dans la possibilité de vendre rapidement. Cependant, si certains lots peinent à trouver des acquéreurs, cette stratégie peut être compromise.

Dans ce cas, votre marge risque d’être réduite sur les derniers lots encore en vente. Si les délais de vente s’allongent, votre plus-value immobilière diminuera en raison des coûts d’entretien des biens restant en vente. En effet, les charges de copropriété associées aux lots invendus restent à votre charge jusqu’à leur vente.

3. Autorisation du règlement de copropriété

Dans le cadre d’un bien immobilier faisant déjà partie d’une copropriété, il est important de vérifier que le règlement de copropriété autorise la vente à la découpe. Si aucune mention n’empêche la vente à la découpe dans le règlement de copropriété, vous pouvez présenter votre projet lors de l’assemblée annuelle. 

Après avoir préalablement contacté un géomètre expert, vous pourrez au cours de l’assemblée annuelle présenter vos nouveaux plans.

Il est également possible de convoquer une assemblée exceptionnelle, mais dans ce cas, ce sera au demandeur de l’organiser.

Conclusion

La vente à la découpe offre des avantages tant aux promoteurs immobiliers qu’aux futurs acquéreurs, qu’ils souhaitent acheter un appartement à moindre coût ou investir dans des biens locatifs.

Avant de se lancer dans un tel projet, il est crucial de se renseigner sur le règlement de copropriété pour une habitation existante, ou sur la législation applicable pour un programme immobilier neuf.

Il est impératif de faire appel à des professionnels pour encadrer votre projet. Une étude de marché est également recommandée. Cette étude détermine le prix de vente et les frais potentiels liés à ce type de transaction.