Copropriétés en difficulté

A l’instar d’une entreprise, la copropriété doit veiller à son équilibre financier, entre ses dépenses et ses recettes. Certaines d’entre elles peinent à trouver ce point d’équilibre, compromettant ainsi leur bon fonctionnement. En France, une copropriété dite “en difficulté” se caractérise par un taux d’impayés supérieur ou égal à 25% si elle comprend moins de 200 lots, et 15% au-delà de 200 lots.

L’actualité récente mettait en lumière de tels cas sur Marseille, pour des immeubles vieillissants et ne pouvant assumer le coût de lourds, mais nécessaires travaux de rénovation ; mais nombre d’immeubles peuvent être concernés, et pour de multiples raisons.

1.  Quels sont les principaux facteurs de mise en difficulté d’une copropriété?

Un immeuble vit et se dégrade au fil du temps. L’assemblée générale privilégiera parfois la multiplicité de petites interventions en vue de repousser des travaux de réhabilitation plus lourds ; mais, mises bout à bout, ces petites dépenses coûtent cher et sont souvent “à perte”, dans la mesure où elles ne font que différer les problèmes.

La principale ressource d’une copropriété provient des copropriétaires eux-mêmes. Or, selon le ministère de la justice, les impayés ont connu un bond significatif de +29% en dix ans. 

Ajoutons qu’au-delà de cette perte sèche, viennent s’ajouter les frais de justice en vue de leur recouvrement.

On compensera alors ces impayés par une augmentation des charges : un cercle pernicieux pouvant mettre en difficulté les autres copropriétaires jusqu’alors bons payeurs.

Plus généralement, la perte de confiance : comment voter la résolution de travaux, alors même que nombre de copropriétaires risquent de ne pas payer leur quote-part ?  

2. Quelles sont les conséquences dans cette situation?

Une copropriété pourra donc être considérée comme « fragile » principalement en raison de sa trésorerie. Elle pourra être qualifiée plus tard “en difficulté” par un juge.

Un administrateur remplace le syndic et a les pleins pouvoirs dans la copropriété pendant qu’il prend les mesures nécessaires au redressement de la copropriété. Notamment le recouvrement des impayés. 

Bien que toutes les causes listées en amont soient réelles, on observe que le principal facteur reste l’impayé et se soldera souvent malheureusement par une saisie des biens…

3. La maîtrise des charges : un enjeu majeur pour la copropriété

Dans les grands traits, on peut distinguer deux types de charges : les charges dites “exceptionnelles” (travaux, diverses interventions ponctuelles…), et les charges de fonctionnement de l’immeuble, les charges courantes. De fait, ces dernières sont récurrentes et doivent alors faire l’objet d’une attention particulière. Il convient d’analyser :

Les cahiers des charges des différentes prestations  : Sont-ils en adéquation avec les réels besoins de la copropriété et avec les possibilités financières de l’immeuble?

A cette question, on constate bien souvent que la mise en place de bonnes pratiques ou d’ajustements permettent à la fois de faire baisser mécaniquement le montant des charges tout en ayant une qualité de prestation identique voire supérieure.

Le positionnement tarifaire des prestataires : il est important de considérer le caractère incompressible du prix des prestations ; si l’on recherche l’économie durable, la chasse au “moins disant” est rarement la solution.

En revanche il existe un prix de marché, c’est le prix “cible” que doit rechercher la copropriété. La mise en concurrence peut être une solution, mais n’oublions pas que la négociation de gré à gré avec le prestataire est souvent la démarche à privilégier pour deux raisons principales :

1- Ne pas fragiliser l’équilibre de fonctionnement de la copropriété, or le prestataire en place connaît la copropriété et ses spécificités
2- Une renégociation de gré à gré permettra de faire bénéficier d’économies instantanément puisqu’il est possible de réactualiser le contrat sans avoir à attendre l’échéance de celui-ci.

Les modalités contractuelles : Dans la construction même du contrat, réside un vivier d’économies potentielles :  une bonne rédaction de contrat permet d’éviter certains frais, tels que ceux inhérents à l’indice des prix par exemple.

4. En tant que copropriétaires, quels sont vos recours ?

Différentes procédures sont alors possibles, selon la gravité des difficultés ; dans les cas les plus critiques, le préfet diligente une commission de différents intervenants en vue de redresser la situation.

Cette commission est composée des personnes suivantes :

  • Le maire de la commune 
  • Le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat
  • Le président du conseil départemental
  • Le président de votre conseil syndical ou administrateur ad hoc s’il en existe un
  • Le Conseil Syndical représentant les propriétaires et locataires de l’immeuble concerné

Mais dans la majorité des cas, le juge désigne un administrateur provisoire. Celui-ci remplace le syndic pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. ; ce dernier aura la double tâche d’analyser l’existant, et de mettre en œuvre toutes les actions correctives nécessaires, en vue d’assainir les finances et de permettre un retour à l’équilibre sur le long terme.

Ce mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, d’un tiers de son choix ; tant sur l’audit des charges de fonctionnement de l’immeuble, que dans la renégociation des contrats et la mise en place de pratiques pérennes.

5. Faire appel à des experts​

Parmi eux, on retrouve le syndic, qui reste un acteur central dans le cadre du redressement de copropriétés fragiles ou en difficultés.

  • L’association de loi 1901 QualiSR, a notamment travaillé à l’élaboration d’une certification venant acter la bonne application d’un référentiel de « Syndic de redressement” par ses syndics membres.
    QualiSR accompagnera de manière préventive les copropriétés “à risques”, ainsi qu’au redressement de ces dernières lors des situations de difficultés majeures.
    https://www.associationqualisr.org/

  • L’ARC, association des Responsables de Copropriété, d’ailleurs à l’origine de l’initiative QualiSR, pourra aiguiller et accompagner les conseils syndicaux sur différents types de problématiques.
    https://arc-copro.fr/

  • Econhomes, spécialiste des achats en copropriété, diagnostiquera les charges courantes, renégociera les contrats avec les différents prestataires, proposera des solutions palliatives, et pourra redéfinir les cahiers des charges. L’objectif étant de veiller à une maîtrise des charges récurrentes de manière pérenne.
    https://econhomes.fr/

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