Syndic bénévole de copropriété : solution miracle ou piège chronophage ?

A l’heure de l’inflation galopante et de l’incertitude sur l’évolution des coûts dans les prochaines années, les copropriétaires sont de plus en plus friands de solutions visant à maîtriser leurs dépenses. La copropriété n’échappe pas à la règle !

Parmi les solutions existantes, le recours à un syndic bénévole de copropriété semble attirer de plus en plus de copropriétés.

Que ce soit pour les petites copropriétés ou les plus grandes, vérifions les avantages et inconvénients que peut représenter ce choix. 

Introduction 

Le poste de coût du syndic représente de 5 à 20% du montant des charges de copropriété. Plus l’immeuble est petit et plus la part relative au coût de gestion de la copropriété est importante. Les copropriétaires se laissent alors parfois tenter par le recours à l’auto-gestion pour réduire leurs charges.

Selon le registre des copropriétés de l’Agence National de l’Habitat (Anah), il y aurait près de 45 000 copropriétés gérées par un syndic bénévole quand on en compte 320 000 gérés par un syndic professionnel. 

Bien que marginal en proportion, ce mode de gestion concerne une part non négligeable de copropriétaires. 

Toutefois, 85% des copropriétés gérées en syndic bénévole sont des petites copropriétés (- de 11 lots), les 15% restant étant des copropriétés de – de 50 lots. A l’exception de quelques centaines de copropriétés de + de 50 lots, ce mode de gestion séduit majoritairement les petits ensembles. 

La gestion de copropriété en syndic bénévole, qu’est ce que cela veut dire ?

Qu’est ce que cela implique ? Cette solution peu onéreuse peut-elle se transformer en désordre administratif pouvant rebuter les copropriétaires les plus impliqués ?

Comme souvent, les caractéristiques de la copropriété à gérer joueront un rôle prépondérant dans ce choix.

1. Rôle et obligations du syndic bénévole de copropriété ? 

Toutes les copropriétés doivent être gérées par un Syndic ;  ce syndic peut être professionnel ou bénévole.

A l’instar d’un syndic professionnel, le syndic bénévole de copropriété représente ainsi la copropriété sur le plan juridique et opérationnel. En d’autres termes, il doit s’assurer du bon fonctionnement de l’immeuble et le maintenir en bon état.

Parmi ses missions, cela inclut entre autres la tenue des Assemblées Générales, la tenue de la comptabilité, la gestion des appels de fonds (que ce soit pour les charges courantes ou les travaux exceptionnels) ainsi que le suivi des prestataires (résiliation des contrats, appels d’offres, renégociation…).

Bon à savoir

Seul un copropriétaire peut être  syndic bénévole.  Il  pourra percevoir une rémunération (non obligatoire et sous réserve qu’elle soit inférieure par rapport à ses revenus principaux) ou encore un remboursement des frais engagés dans l’exercice de ses fonctions.

2. Pourquoi opter pour la mise en place d’un syndic bénévole ?

  • Facteur coût : les frais de syndic peuvent parfois être perçus par les copropriétés de petite taille comme disproportionnés par rapport au temps nécessaire à leur gestion, le choix du syndic bénévole est donc principalement motivé par ce facteur financier. 
  • La taille de la copropriété :  une petite copropriété de 3 lots peut légitimement se poser la question de la nécessité d’un intermédiaire pour gérer l’immeuble ? Les copropriétaires occupants de petits ensembles peuvent décider de s’organiser entre eux et ainsi désintermédier la gestion courante de l’immeuble
  • Compétence et disponibilité : L’implication d’au moins un copropriétaire compétent et disponible est cruciale.
  • Outils et services dédiés : le développement de logiciels et de services dédiés aux syndics bénévoles de copropriété facilitent le recours à ce mode de gestion en apportant des outils métiers à l’image des logiciels de syndic. Ils sont en particulier une aide pour la gestion quotidienne, la comptabilité et la relation avec les fournisseurs.

3. Inconvénients rencontrés par les syndics bénévoles

  • La gestion du temps

La gestion d’une copropriété est souvent chronophage et il faut de l’énergie et de la disponibilité pour assurer la bonne gestion de son immeuble. On rappelle que le syndic bénévole de copropriété doit être composé d’un propriétaire (si plusieurs propriétaires souhaitent rejoindre ce format, on parle alors de syndic coopératif).

Attention toutefois pour certains propriétaires qui ne vivent pas sur site, ils pourront être matériellement moins impliqués dans la vie de la copropriété. 

Cette activité peut donc avoir tendance à être effectuée principalement par des propriétaires à la retraite qui disposent d’une certaine flexibilité dans leur emploi du temps. Toutefois, de plus en plus de jeunes primo-acquéreurs s’intéressent à la maîtrise des charges de copropriétés et s’impliquent dans le format du syndic bénévole.

  • La dépendance à une ou plusieurs personnes clés dans la copropriété

Ce mode de gestion donne un pouvoir important à un copropriétaire. Certes il est rassurant d’avoir un copropriétaire partie prenante à la gestion de la copropriété et donc investi, il peut cependant en découler deux biais: 

1. Ce copropriétaire dispose d’un pouvoir disproportionné dans la gestion de la copropriété au regard de ses tantièmes de part son accès à l’information ou encore son influence sur les prises de décisions, le choix des prestataires, etc.

2. En cas de départ de ce copropriétaire (démission syndic bénévole) ou d’accident de la vie, la copropriété peut se trouver déstabilisée, faute de relais 

  • Les querelles de voisinage

Enfin, le syndic bénévole aura parfois à gérer la mésentente entre les copropriétaires pouvant également jouer sur la gestion quotidienne de la copropriété (conflits d’intérêts, voire d’égo..) et le manque de reconnaissance de la part de certains copropriétaires peut influencer la qualité du travail fourni dans la gestion de l’immeuble.

  • Le syndic bénévole n’a pas de carte professionnelle

Un Syndic professionnel dispose d’une formation dédiée à la gestion de la copropriété et a l’obligation de réaliser un certain nombre de formations chaque année.
Le droit de la copropriété est très dense, complexe et est mis à jour régulièrement par des politiques publiques. . 

Au-delà de la gestion courante, les principales responsabilités et missions d’un syndic porte sur le respect de la réglementation en vigueur et la bonne tenue comptable. 

Dès lors, le recours à un syndic professionnel est une forme de garantie sur ces aspects. 

Plusieurs sujets techniques ou très réglementés (ascenseurs, chauffage, sécurité incendie) peuvent nécessiter des compétences pointues et le syndic bénévole doit pouvoir s’entourer d’expertises.

Toutefois, de nombreuses sociétés apportent assistance aux syndics bénévoles. 

C’est le cas de logiciels de gestion, de société d’aide à la comptabilité ou encore d’@econhomes pour s’assurer de la maîtrise des charges et assurer les négociations avec les prestataires de la copropriété.

    Bon à savoir  :

    De la même manière qu’un syndic professionnel, le syndic bénévole de copropriété est tenu par une responsabilité juridique. Il se doit donc d’agir pour le bien commun de la copropriété et d’éviter le plus possible les éventuels préjudices à son encontre.  

    Il est toutefois bon de noter qu’en cas d’engagement de la responsabilité juridique d’un syndic bénévole, le tribunal se montrera généralement plus clément du fait de sa nature non-professionnelle.

    Conclusion

    Le choix du syndic bénévole de copropriété ne doit donc pas être pris à la légère. Il est impératif de bien être au courant des responsabilités que cela implique et de l’impact sur la vie de la copropriété. 

    La désintermédiation peut être bénéfique dans la mesure où elle  assure aux copropriétaires un niveau d’implication et une réactivité augmentée.

    Néanmoins il est nécessaire de bien étudier la capacité de la copropriété à recourir à ce mode de gestion en fonction de ses spécificités (complexité des équipements et services, entente entre copropriétaires, projets à venir, compétences & temps disponibles des copropriétaires, etc.).

    Le simple motif du coût ne semble pas être une raison au recours à ce mode de gestion. Être syndic est un métier, et c’est un métier complexe.. 

    Article Econhomes

    Econhomes accompagne les syndics bénévoles pour estimer les charges de copropriété

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