Charges de copropriétés dans le neuf : quand est dûe la première échéance pour les nouveaux propriétaires?

1. Le montant des charges de l’immeuble

Le montant global des charges de copropriété dépend du montant des différents contrats souscrits, ainsi que de toutes les dépenses faites au nom du syndicat des copropriétaires (travaux, honoraires de syndic, affranchissements, etc.). Les différents contrats sont souscrits suite à l’accord préalable de l’ensemble des copropriétaires lors de la première assemblée générale (Assemblée Générale Constitutive), qui désigne également le syndic de la copropriété. Cette première réunion des copropriétaires intervient dans les 12 mois suivant la nomination du syndic provisoire, nommé par le promoteur lors de la création de la copropriété.

(Lire notre article “La première AG des immeubles neufs : l’Assemblée Générale Constitutive”).

Le saviez-vous ?

Entrée en vigueur en mars 2014, la loi ALUR prévoit différentes obligations pour les copropriétés, dont certaines concernent directement les immeubles neufs. On retrouve notamment parmi elles :

• l’immatriculation des copropriétés au registre national tenu par l’ANAH,
• la tenue d’une fiche synthétique,
• la réalisation d’une mise en concurrence du syndic provisoire lors de l’Assemblée Générale Constitutive
• une dérogation temporaire de création du fonds de travaux pour une durée de 5 ans
• etc…

2. Le paiement des charges

Les premières dépenses pour l’immeuble apparaissent à la création de la copropriété, au sens juridique, par le promoteur. En effet, l’immeuble bâti doit, par exemple, être couvert par une assurance dès la réception des travaux par le promoteur. Néanmoins, il est possible qu’à ce moment les lots n’aient pas encore été livrés aux différents acquéreurs des lots.

• Avant l’achèvement du lot

La loi indique que “l’acquéreur n’est tenu au règlement des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis”. Cela signifie que tant que les travaux ne sont pas finis pour un lot, son propriétaire n’a pas à payer les charges de copropriété liées à ce lot, même si la plupart des autres lots et les parties communes sont livrés. Ainsi, c’est au promoteur de prendre à sa charge les appels de fonds émis pour les lots non achevés. 

Il en va de même pour les lots non vendus à la date d’émission des appels de fonds, ce qui permet aux autres copropriétaires de ne pas devoir supporter les charges des lots qui n’ont pas encore trouvé d’acquéreurs.

• Après l’achèvement du lot

Lorsque le lot est achevé, et que les travaux de ce lot sont finis, c’est au nouveau propriétaire de prendre à sa charge les appels de fonds, même si le lot n’a pas encore été réceptionné. Il n’y a pas de rétroaction du paiement, et le promoteur ne peut pas demander au copropriétaire de rembourser ce qui a été payé avant l’achèvement du ou des lots.

3. Les premiers appels de fonds

Il est important de noter qu’il est interdit pour le syndic d’appeler des fonds sans qu’un budget soit voté au préalable en assemblée générale. Depuis 2010, il est tout de même possible pour un syndic provisoire de procéder à des appels de fonds avant la première assemblée générale, si et seulement si un montant est prévu par le règlement de copropriété.

Le syndic provisoire peut également avancer des fonds pour le syndicat des copropriétaires si cela est nécessaire, contrairement au syndic de copropriété désigné par l’assemblée générale. 

Ces premiers appels de fonds et ces avances permettent de payer les dépenses indispensables avant la première assemblée générale : assurance, factures d’eau, d’électricité ou encore de gaz. Les autres dépenses – nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, etc. – n’interviendront qu’après les souscriptions des contrats, décidées par le syndicat des copropriétaires.

Une fois le budget voté, chaque copropriétaire devra s’acquitter trimestriellement d’une quote-part de charges constituant une provision, et qui sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles et du nouveau budget voté en AG.

4. La quote-part à payer

La quote-part de charges payées par un copropriétaire est définie selon les tantièmes qu’il possède au sein de l’immeuble. Ces tantièmes représentent la ou les parties privatives d’un copropriétaire, ainsi que sa part des parties communes détenue au sein de la copropriété.

Ces tantièmes sont définis par le règlement de copropriété et dépendent de la taille du bien, de sa situation dans l’immeuble, de son exposition, etc. Par exemple , le règlement de copropriété peut prévoir que le propriétaire d’un appartement situé au dernier étage prendra objectivement plus l’ascenseur que le propriétaire d’un appartement situé au premier étage ; et que les tantièmes “ascenseur” seront donc plus importants pour le premier propriétaire.

Chaque année, une vérification des comptes est effectuée et une régule de charges intervient. Si trop de provisions ont été appelées par rapport aux dépenses réelles, alors le trop plein sera reversé aux copropriétaires, selon leur quote-part au sein de la copropriété. Dans le cas contraire, si plus de dépenses ont été faites par rapport aux provisions appelées, l’insuffisance fera l’objet d’un appel de fonds exceptionnel.

En conclusion

Les toutes premières charges de copropriété sont donc dues par les copropriétaires dès l’achèvement de leur(s) lot(s) acquis et pas avant, même si le reste de l’immeuble est déjà achevé et que plusieurs appels de fonds ont déjà été émis. Sans cette condition, c’est au promoteur de prendre ces dépenses à sa charge, et il ne pourra pas se faire rembourser par le propriétaire du lot.

Econhomes accompagne les promoteurs pour estimer les charges des programmes neufs

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