Les récentes prises de parole des acteurs politiques ont fortement fait réagir le secteur de l’immobilier. Ce secteur est central dans les politiques à venir, avec la crise du logement omniprésente dans les débats. Une incompréhension persiste entre immobilier et gouvernement pour résoudre les problèmes de logement, permis de construire et habitat dégradé.

Face à des réglementations de plus en plus exigeantes, les syndics de copropriété doivent accompagner les mises en conformité des biens qu’ils gèrent et faire adhérer les copropriétaires à ces nouvelles règles. Une nouvelle casquette pédagogique qui vient alourdir les nombreuses missions déjà réalisées.

Depuis 1965 et la création de la loi fondatrice de la copropriété, de nombreuses évolutions et nouvelles réglementations sont apparues. En avril 2024, de nouvelles obligations se sont ajoutées au rôle du syndic de copropriété.

Vous trouverez dans cet article un récapitulatif de l’évolution du métier de syndic et de son rôle au fil du temps.

Lexique

AG : assemblées générales

ANGC : Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété

IMSI : Institut de Management des Services Immobiliers

loi SRU : loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain

loi ALUR : loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

loi ELAN : loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique

I) Présentation du métier de syndic

1. Les pré-requis pour l’exercer

La loi oblige chaque copropriété à disposer d’un syndic pour la représenter auprès des tiers et administrer ses affaires courantes. Le syndic peut ainsi être un professionnel ou un non professionnel élu parmi les copropriétaires. 

Le syndic est désigné par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le cas échéant, si le syndic recueille au moins un tiers des voix, il est désigné à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale (AG). La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans et est renouvelable. La durée du mandat doit être définie lors du vote en AG.

Pour exercer, le syndic doit détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et depuis 2015 délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale. Pour obtenir cette carte, le syndic doit justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme et/ou solide expérience sur le terrain).

Les diplômes spécifiquement dédiés à la formation des gestionnaires de copropriétés sont encore rares. Mais les acteurs du secteur ont créé des formations spécifiques dans plusieurs grandes villes de France depuis quelques années : BTS Professions immobilières, Master Droit immobilier.

Il y a 3 ans, l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC) a créé un cursus dédié au métier de syndic de copropriété au sein de l’Université de Toulouse Capitole. Une première pour la profession qui donne les clés du métier aux étudiants en 3ème année.

Il doit également disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers. Le montant de la garantie minimum est de 110 000 € TTC. Cela permet de garantir les fonds qui sont confiés au syndic de copropriété via les appels de fonds.

Une assurance en responsabilité civile professionnelle contre les conséquences pécuniaires dont il pourrait être tenu responsable dans le cadre de ses activités est également requise ainsi qu’une preuve qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer la profession.

Afin de faciliter le choix des copropriétaires, la loi Alur impose l’utilisation d’un contrat type de syndic. L’objectif affiché par le législateur est de permettre aux copropriétaires de comparer plus facilement les prestations proposées.

2. Les missions du syndic

Le syndic, et plus spécifiquement le gestionnaire de copropriété, assume diverses missions essentielles au bon fonctionnement de l’immeuble.

• Gestion financière et administrative : Le syndic garantit la stabilité financière de la copropriété. Il élabore, avec l’appui de ses comptables, le budget prévisionnel, établit les décomptes individuels et assure le recouvrement des charges auprès des copropriétaires. Il effectue également les paiements aux prestataires.
• Mise à jour des documents : Il tient à jour les informations clés de la copropriété, telles que la liste des copropriétaires, le carnet d’entretien, la fiche synthétique et le règlement intérieur.
• Gestion du personnel : Lorsque nécessaire, le syndic encadre le personnel affecté à l’immeuble, comme les gardiens ou concierges.
• Respect des règles et maintenance : Il veille à l’application des contrats d’entretien et au bon usage des parties communes, tout en garantissant le respect du règlement de copropriété.
• Suivi des travaux : Le syndic anticipe et supervise la réalisation des travaux d’entretien ou de rénovation.
• Organisation des assemblées générales : Il planifie les assemblées générales, prépare les ordres du jour en collaboration avec les copropriétaires et communique les décisions prises à l’ensemble des participants.

En somme, le syndic joue un rôle clé dans la gestion financière, technique et relationnelle de la copropriété, tout en s’assurant du respect des normes en vigueur.

II) Les lois qui entourent le métier du syndic

1. La loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France, est un texte central pour l’organisation et la gestion des copropriétés. Cette loi établit les droits et obligations des copropriétaires et spécifie qu’une copropriété ne peut être dépourvue d’un syndic de copropriété.

Cette loi de 1965, définit le rôle des différents organes de la copropriété : le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, le syndic de copropriété. Elle détaille également les notions de parties communes et parties privatives.

Par ailleurs, cette loi explique les méthodes de répartition des charges entre les copropriétaires et les différentes règles de majorité pour les votes en assemblée générale.

Certains points de la loi de 1965 ont été spécifiés dans la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain) en 2000. Le syndic a notamment l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel seront versées les contributions des copropriétaires et qui permettra de régler les prestataires de la copropriété.

2. La loi Hoguet du 2 juillet 1970

La loi Hoguet du 2 juillet 1970, régit les activités des professionnels de l’immobilier et notamment des syndics de copropriété.

C’est cette loi qui pose les barrières à l’entrée pour exercer le métier de syndic de copropriété. Elle a pour objectif de protéger les particuliers contre les risques de confier la gestion de leur bien, sur le plan financier.

Ces dernières années, le secteur de la copropriété a été secoué par l’émergence de nouveaux modes de gestion proposés aux copropriétaires, ce qui remettait en cause la notion de syndic de copropriété et l’obligation des professionnels du secteur à détenir une carte professionnelle.

3. La loi ALUR du 24 mars 2014

Le 24 mars 2014, la loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) sort en ayant pour objectif de rendre plus transparent le marché et de faciliter la gestion des copropriétés.

La loi ALUR introduit la notion de formation continue pour les syndics de copropriétés. Une mission de plus à réaliser mais celle-ci peut être bénéfique aux gestionnaires de copropriétés afin de rester au courant des nouveautés et de monter en compétences.

Cette loi impose également une plus grande transparence dans les tarifications des honoraires de syndic et des prestations annexes, pour faciliter la comparaison pour les copropriétaires. Cette mise en concurrence du syndic doit dorénavant s’effectuer tous les 3 ans.

4. La loi ELAN du 23 novembre 2018

La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, se concentre sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, avec pour objectif de simplifier les normes et d’encourager la transition numérique dans l’immobilier.

Elle vise à faciliter la communication entre les copropriétaires et le syndic. En effet, les syndics doivent mettre à disposition des copropriétaires, un espace numérique sécurisé. Cette nouvelle obligation a entraîné la numérisation de l’ensemble des documents qui auparavant étaient régulièrement difficilement consultables car en version papier.

Par ailleurs, la loi clarifie la tarification des syndics en distinguant les honoraires forfaitaires, liés à la gestion courante, des honoraires spécifiques pour des missions exceptionnelles (comme les travaux ou le recouvrement). Ces derniers doivent être clairement définis et justifiés dans les contrats.

La réforme introduit également le Plan Pluriannuel de Travaux pour encourager la rénovation des copropriétés. Dans le même sens, elle simplifie certaines conditions de vote pour débloquer les décisions de travaux et gros aménagement.

Enfin, elle facilite la gestion des petites copropriétés en permettant le recours à un syndic non professionnel ou à un conseil coopératif. Les membres du conseil syndical prennent en charge la gestion et le bon fonctionnement de la copropriété.

Par ailleurs, elle a renforcé les pouvoirs du conseil syndical puisqu’il a dorénavant un droit de consultation des pièces justificatives des dépenses avant la tenue des AG.

Enfin, la loi ELAN a mis en place des mesures spécifiques pour les copropriétés en difficulté, en facilitant l’intervention des pouvoirs publics pour les aider à se redresser, notamment via la mise en place de plan de sauvegarde.

III) Les limites d’exécution et besoins de la profession

1. Des réglementations fréquentes qui alourdissent les missions du syndic

Les nouvelles réglementations dans le domaine de la copropriété en France, en particulier depuis 2020, ont accentué les difficultés du métier de syndic de copropriété. Elles ont rendu la profession moins accessible et plus décourageante. 

La loi ELAN a introduit des changements majeurs, notamment l’obligation pour certaines copropriétés de mettre en place un fonds de travaux.

Pour les syndics, cette loi introduit l’obligation de préparer des plans pluriannuels de travaux pour anticiper les rénovations à long terme. Ces obligations impliquent une gestion plus technique et minutieuse. Les syndics doivent alors se former davantage et se doter de nouvelles compétences, notamment en matière de transition énergétique.

Pendant la pandémie de Covid-19, la gestion des AG a également été profondément affectée. Le confinement a rendu impossible la tenue des AG en présentiel, ce qui a conduit à une série de mesures d’urgence. Par exemple, l’ordonnance de mai 2020, qui autorise la tenue d’assemblées générales à distance via des outils numériques ou encore le vote par correspondance.

De plus, la gestion des travaux dans les copropriétés a été fortement impactée par les restrictions sanitaires. Cette crise a allongé les délais et augmenté la complexité de la coordination des entreprises.

Enfin, la réglementation imposant des mesures de sécurité sanitaire dans les espaces communs des immeubles, telles que l’obligation de désinfection fréquente des parties communes, a alourdi la charge des syndics. Cette accumulation de normes, qu’elles concernent la gestion à distance ou la mise en conformité sanitaire, a pesé sur la profession. Ces nouveaux éléments ont découragé de nombreux professionnels déjà confrontés à une surcharge administrative croissante.

2. Un métier complexe et sous pression des évolutions de la société

L’environnement de travail des syndics de copropriété est souvent marqué par une surcharge d’emails, à cela s’ajoute les différents rendez-vous présentiels avec les clients et les prestataires, mais aussi les visites de copropriétés et les assemblées générales.

Difficile alors de pouvoir répondre à toutes les sollicitations et problématiques des copropriétaires, ce qui peut mener à une communication difficile voire rompue entre les deux parties

Dans une tribune de mai 2024, le président fondateur de l’IMSI (Institut de Management des Services Immobiliers), Henry Buzy Cazaux exposait deux raisons sociales pouvant expliquer la difficulté des relations entre les syndics et les copropriétaires.

« Une première raison structurelle explique déjà largement la mésestime qui ressort souvent des enquêtes : le syndic est un percepteur, qui appelle des charges pour entretenir l’immeuble et le faire fonctionner. De plus, il a le rôle délicat de faire s’accorder des intérêts par essence divergents entre des femmes et des hommes qui constituent malgré eux une communauté de destin. »

En outre, le métier de syndic souffre encore d’une image désuète et des affaires qui ont pu avoir lieu par le passé. Même si des réformes ont été mises en place pour encadrer davantage la gestion des copropriétés, le métier continue de payer cette mauvaise réputation historique. Cela alimente le climat de suspicion qui règne parfois entre les résidents et leurs gestionnaires, rendant la communication souvent tendue et compliquée.

Ce contexte contribue à un turnover élevé dans la profession. Les jeunes gestionnaires se retrouvent rapidement confrontés à des situations de crise où la gestion des conflits et la pression constante créent une charge mentale importante. 

L’absence de reconnaissance, finit aussi par décourager de nombreux professionnels, qui quittent la profession après quelques années seulement. Ce renouvellement constant des équipes, souvent sous-formées et dépassées par la complexité des dossiers, fragilise encore la gestion des copropriétés et nourrit le cycle de méfiance réciproque entre les syndics et les copropriétaires.

3. Des nouvelles formes de métiers de syndic émergent

Les néo-syndics (également appelés syndics digitaux ou syndic en ligne) et les syndics non professionnels représentent une évolution dans le domaine de la gestion de copropriété. Ils marquent un changement important par rapport aux modèles plus traditionnels. Ces nouvelles approches de gestion bousculent le secteur des syndics de copropriété en apportant des solutions alternatives qui, bien que récentes, suscitent de plus en plus d’intérêt.

Les néo-syndics, sont des plateformes de gestion de copropriété qui misent sur la numérisation et la transparence pour séduire les copropriétaires. Ils offrent généralement une gestion dématérialisée des processus, tels que les convocations aux assemblées générales, la consultation des documents et le suivi des travaux. Ces nouveaux procédés ont favorisé l’émergence de nouvelles applications et de sites web intuitifs. 

Cependant, la gestion par un néo-syndics, en ligne, ne favorise pas l’échange humain et cette communication dans certains cas peut être compliquée.

Les syndics non professionnels représentent une autre forme de gestion, où un copropriétaire (ou plusieurs) prend en charge la gestion de l’immeuble, sans passer par un syndic professionnel. Ce modèle est souvent choisi par des petites copropriétés, où l’implication des copropriétaires est forte et où les besoins de gestion sont plus limités.

La loi encadrant les syndics, qu’ils soient professionnels ou non, repose principalement sur la loi du 10 juillet 1965. Les lois ALUR et ELAN sont venues renforcer les obligations des syndics, notamment en matière de transparence des honoraires et de suivi des comptes. Ces réglementations visent à mieux protéger les copropriétaires et à encadrer les pratiques pour éviter les abus. 

Les syndics non professionnels ne sont pas tenus de souscrire à une garantie financière. Mais ils doivent néanmoins se conformer aux mêmes obligations légales que les syndics professionnels en termes de gestion. Un défi potentiel pour les personnes non formées.

En conclusion, l’arrivée des néo-syndics et la montée des syndics non professionnels redéfinissent le paysage de la gestion de copropriété. Ils imposent des changements structurels aux acteurs historiques du secteur. Si ces nouveaux modèles offrent des alternatives séduisantes, la gestion d’une copropriété reste complexe. Les syndics traditionnels qui sauront innover et s’adapter aux nouvelles exigences garderont leur place sur le marché.

Conclusion

En conclusion, le métier de syndic est une profession indispensable à la bonne gestion des copropriétés en France, encadrée par une législation stricte et des exigences professionnelles rigoureuses. 

Bien que les récentes réformes, telles que les lois ALUR et ELAN, aient alourdi les responsabilités des syndics, elles visent à renforcer la transparence et la protection des copropriétaires. 

Parallèlement, l’émergence des néo-syndics et des syndics non professionnels bouleverse le secteur traditionnel en proposant des alternatives numériques et collaboratives. 

Cependant, la gestion d’une copropriété reste complexe, nécessitant expertise et rigueur, ce qui souligne la nécessité pour les syndics traditionnels de s’adapter à ces nouveaux défis pour maintenir leur pertinence dans le marché.