Plan Pluriannuel de Travaux : vers la rénovation des copropriétés
Alors que le marché de l’immobilier connaît une grande crise et que le niveau de charges impayées en copropriété est au plus haut, la Loi Climat et résilience annonce la mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés.
Avec plus de 15% du parc immobilier français, identifié comme passoires énergétiques, les lois se multiplient dans le but de redresser l’état de nos logements. En 2023, l’interdiction de l’augmentation des loyers et l’interdiction de la mise en location des logements ayant un mauvais classement de performance énergétique, ont poussé plus d’un propriétaire bailleur à se pencher sur le sujet des travaux de rénovation à réaliser.
Dans cet article, nous décryptons cette nouvelle réglementation qui s’impose aux copropriétaires mais aussi aux syndics de copropriétés dans l’obligation de réaliser ce plan.
Lexique :
AG : Assemblée Générale
ANAH : Agence Nationale de l’Habitat
ANIL: Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
(loi) ALUR : loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové
CEE : Certificat d’Economie d’Energie
DPE : Diagnostic de Performance Énergétique
DTG : Diagnostic Technique Global
PPT : Plan Pluriannuel de Travaux
Sommaire :
I) Comment répondre aux obligations ?
1) Qu’est ce que le Plan Pluriannuel de Travaux?
4) Sanctions en cas de non-élaboration du PPT
II) Comment mettre en place le Plan Pluriannuel de Travaux ?
1) Les différentes étapes du passage en AG
2) A qui faire appel pour réaliser le Plan Pluriannuel de Travaux ?
3) Quels coûts et aides financières ?
I) Comment répondre aux obligations ?
1. Qu’est ce que le Plan Pluriannuel de Travaux ?
Depuis le 1er janvier 2023, la Loi Climat et Résilience de 2021 a mis en place le Plan Pluriannuel de Travaux pour les copropriétés. Ce plan entre dans l’objectif de réduction énergétique des bâtiments et dans la rénovation du parc immobilier français. Le PPT se focalise sur l’entretien des bâtiments et la mise en sécurité de ses occupants.
La mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux entre également dans le redressement du marché de l’immobilier neuf. L’objectif du PPT est de fournir le maximum d’informations aux futurs acquéreurs afin de prendre des décisions éclairées avant achats. Enfin, le PPT participe à la réduction du niveau de charges impayées.
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Concrètement, le PPT est une liste des travaux à réaliser par la copropriété pour les 10 prochaines années. Cette liste de travaux est nécessaire afin de maintenir le bon état de l’immeuble. Mais elle permet aussi d’assurer la sécurité et la santé de ses occupants ainsi que de réduire la consommation énergétique du bâtiment.
2. Qui est concerné ?
Dès le 1er janvier 2023, ce sont les copropriétés de plus de 200 lots qui étaient concernées par cette obligation. Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles comportant entre 50 et 200 lots sont à leur tour concernés.
Attention, le PPT concerne uniquement les immeubles à usage partiel ou total d’habitation. Un quart du parc d’immeubles, à destination industriel ou tertiaire, n’est pas concerné. Ces derniers représentent un tiers des consommations en énergie du secteur du bâtiment en France en 2023.
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Autre condition à couvrir, l’immeuble doit avoir plus de 15 ans de fonctionnement depuis la réception des travaux de construction, pour rester dans la cohérence de la vie et de l’usure d’un immeuble.
Les cas d’exemptions de réalisation du Plan Pluriannuel de Travaux sont minimes. Une copropriété peut être exonérée de réaliser le PPT si le Diagnostic Technique Global sur les 10 dernières années n’indique aucun travaux à réaliser.
3. Que doit-il contenir ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux n’est pas une simple liste des travaux à réaliser dans la copropriété.
Dans un premier temps, le PPT doit détailler les spécificités de l’immeuble, son état au niveau de la sécurité pour ses résidents et pour leur santé, son entretien et son niveau de performance énergétique. Cet état des lieux de la copropriété peut s’appuyer sur les éléments détaillés dans le DPE et le DTG s’ils ont déjà été réalisés auparavant. Sinon, les professionnels désignés réalisent les diagnostics adéquats.
Une fois les bases posées, les professionnels sélectionnés indiquent les travaux à réaliser, et ce, par ordre de priorité afin d’atteindre les objectifs du plan. Les professionnels désignés doivent également chiffrer ces travaux afin de permettre à la copropriété de définir et voter un budget à allouer pour ces travaux.
Enfin, le PPT, doit proposer un planning prévisionnel réalisable et raisonnable de réalisation des travaux listés, sur les 10 prochaines années. Au-delà, de conserver la sécurité et la salubrité de l’immeuble, le Plan Pluriannuel de Travaux doit permettre à la copropriété d’atteindre un niveau de performance énergétique défini dans PPT et permettant de répondre aux normes écologiques.
4. Sanctions en cas de non-élaboration du PPT
La Loi Climat et Résilience précise bien que l’élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux est obligatoire. Ce qui est différent du vote et de la réalisation des travaux par la suite. Nous pourrons alors parler de Projet de Plan Pluriannuel de Travaux qui est obligatoire.
Le maire ou le préfet peut demander le plan au syndic. En cas de non-transmission du plan sous un délai de 1 mois, l’autorité en charge peut élaborer ou mettre à jour le PPT de la copropriété elle-même, au frais de la copropriété.
De même, si les travaux préconisés dans le PPT ne correspondent pas à la situation de l’immeuble et ne permettent pas d’atteindre les objectifs de performance énergétique.
💡Bon à savoir :
Le Diagnostic Technique Global (DTG) donne une vision globale sur l’état de l’immeuble et sa gestion. Il est obligatoire si la sécurité de l’immeuble est mise en jeu et pour les mises en copropriété d’immeuble de plus de 10 ans.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est obligatoire. Il donne des informations sur la consommation énergétique de l’immeuble et de ses équipements ainsi que sur ses émissions et l’isolation.
Le DTG peut donc s’alimenter du DPE et compléter le PPT, tout comme le PPT peut s’alimenter du DTG et du DPE.
II) Comment mettre en place le Plan Pluriannuel de Travaux ?
1. Les différentes étapes du passage en AG
L’Assemblée générale (AG) est l’instance qui réunit les copropriétaires au cours de laquelle sont prises les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. (source Anil)
1ère étape
Le syndic de la copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale :
– l’approbation de la mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux,
– les modalités de réalisation
-le (ou les) professionnels du bâtiment qui seront à même de réaliser le plan avec des devis à l’appui.
Cette résolution doit être adoptée à la majorité simple, c’est-à-dire des voix présentes ou représentées. Si la résolution n’est pas adoptée, elle devra être intégrée à l’ensemble des AG suivantes.
2e étape
Les copropriétaires prendront connaissance de la liste des travaux préconisés, de leur ordre de priorité et de leurs coûts estimés.
Un vote de principe peut être effectué concernant les travaux à prioriser pour permettre au syndic, accompagné des professionnels concernés, de transmettre des devis détaillés et adaptés, à la copropriété.
3e étape
Les copropriétaires devront voter à la majorité absolue, c’est-à-dire de toutes les voix des copropriétaires pour la réalisation de tout ou partie des travaux listés dans le PPT.
Le Plan Pluriannuel de Travaux devra être mis à jour tous les 10 ans afin de suivre l’usure naturelle de l’immeuble.
2. A qui faire appel pour réaliser le Plan Pluriannel de Travaux ?
En assemblée générale, lors du vote des modalités de mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux, les professionnels qui réaliseront le plan doivent être présents. Ces professionnels sont sollicités par le syndic. Ils peuvent être diagnostiqueurs, thermicien, bureau d’études et architecte.
Tous les professionnels du bâtiment doivent répondre à des certifications et compétences spécifiques afin que le plan proposé soit conforme à la loi. Tous les professionnels présentés, y compris ceux connus de la copropriété, doivent être indépendant financièrement de la copropriété et du syndic.
La sollicitation de professionnels étant déjà intervenus pour des travaux dans la copropriété vous permettra de bénéficier de devis et d’un PPT détaillés et adaptés à l’état et le type d’immeuble. Cela permettra de ne pas avoir de surprise entre les devis et le vote réel des travaux.
3. Quels coûts et aides financières ?
Le coût de la réalisation du PPT dépend de plusieurs critères : le nombre de lots, l’état de la copropriété, la superficie et l’année de construction.
Une partie du fond travaux mise en place par la loi ALUR permettra de financer les travaux préconisés dans le PPT. En effet, ce fond travaux doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété et couvrir au minimum 2,5% du montant total des travaux préconisés dans le PPT.
Il convient comme tous travaux de rénovation énergétique de vous rapprocher de votre agence régionale afin de connaître les subventions auxquelles les travaux vous donnent droit (MaPrimeRenov’, les CEE, les aides régionales, l’ANAH).
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💡Bon à savoir :
Vos travaux de rénovation énergétique sont éligibles pour certains au taux de TVA réduite de 5,5%, ce qui permet à la copropriété de faire des économies considérables.
Pour ce faire, nous vous invitons à vous rapprocher de votre syndic afin qu’il transmette aux professionnels du bâtiment, l’attestation de TVA simplifiée, au début des travaux. Elle atteste l’éligibilité de la copropriété, notamment sa destination d’habitation et son ancienneté de plus de 2 ans.
Conclusion
Le Plan Pluriannuel de Travaux s’intègre dans la volonté des acteurs de l’immobilier de rénover le parc immobilier français. Son élaboration permettra aux copropriétaires de prendre des décisions plus éclairées sur les travaux à réaliser dans les prochaines années afin de conserver un habitat décent.
Même si les réglementations se succèdent chaque année pour les copropriétés, le Plan Pluriannuel de Travaux est un pas de plus vers l’objectif de réduction des consommations énergétiques nationales. Dès 2025, le PPT sera étendu aux copropriétés de moins de 50 lots et devra être intégré dans la liste des documents tranmis aux acquéreurs chez le notaire.
Si vous souhaitez être accompagné dans la réduction des autres charges récurrentes de votre copropriété afin de libérer du budget pour les travaux prévus, contactez-nous via le formulaire de contact ci-dessous.