Anticiper les charges de copropriété des programmes neufs
Fin 2023, le taux d’impayé était en moyenne de 25% dans les copropriétés de moins de 200 lots, et de 15% dans les copropriétés de plus de 200 lots.
En effet, 9 copropriétés sur 10 sont à ce jour touchées par des difficultés de recouvrement des charges de copropriété. L’inflation et notamment la hausse du prix de l’énergie sont l’une des principales causes expliquant la hausse des charges et la difficulté des copropriétaires à honorer les appels de fonds trimestriels.
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Depuis la loi Alur, l’annonce immobilière d’un bien en copropriété doit obligatoirement préciser le montant moyen annuel des charges courantes, dites charges de copropriété. Ces charges sont à payer par les copropriétaires notamment pour l’entretien des parties communes de la copropriété.
Dans le cadre de programmes neufs, nous allons voir dans cet article comment anticiper, optimiser et réduire ces charges de copropriété. Nous donnerons quelques astuces avant la construction et après la construction afin de minimiser le budget et donc prévenir les impayés des copropriétaires.
Lexique :
(ascenseur) PMR : ascenseur pour Personne à Mobilité Réduite
BAES : Blocs Autonomes d’Eclairage de Sécurité
Sommaire :
I) Pré-construction : estimer et anticiper les futures charges de copropriété
1. Choix de conception et d’organisation
A) Aménager les espaces extérieurs
2. Choix des matériaux et des équipements
A) Installer les équipements obligatoires
B) Ajuster le nombre d’équipements
C) Sélectionner des équipements durables et éco-responsables
3. Communiquer aux acquéreurs leurs futures charges de copropriété
II) Post-construction : optimiser le cahier des charges
1. Adapter les contrats de service selon les besoins des résidents
2. Renégocier les contrats de services
I) Pré-construction : estimer et anticiper les futures charges de copropriété
Avant d’entreprendre la construction d’un immeuble, il est crucial de soigneusement considérer la conception, l’organisation, les matériaux, ainsi que les équipements nécessaires pour le projet. Ces aspects exercent une influence significative sur l’estimation des charges de copropriété à venir.
Dans cette optique, dans les paragraphes suivants, nous vous prodiguons quelques conseils avisés pour anticiper ces dépenses futures avec pertinence.
1. Choix de conception et d’organisation
A) Aménager les espaces extérieurs
La conception et l’aménagement des espaces extérieurs revêtent une importance capitale, car ils influent directement sur les charges de copropriété. Par exemple, des espaces verts de grande taille nécessitent des dépenses d’entretien plus élevées, surtout s’ils comprennent des éléments paysagers comme des haies et des aires de jeux pour enfants.
Le choix des espèces végétales choisies ont un impact aussi important sur l’entretien des espaces verts et des toits terrasses végétalisés. L’idéal est de choisir des espèces végétales locales et résistantes demandant peu d’entretien.
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Nous vous conseillons de végétaliser des espaces bétonnés comme un toit terrasse ou une façade d’une copropriété. Lorsque cette végétalisation est effectuée par des spécialistes, elle permet d’isoler thermiquement le bâtiment et ainsi réduire les charges liées au chauffage.
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B) Structurer la copropriété
De même, l’organisation structurelle de la copropriété doit être pensée de manière à optimiser les coûts. En cas de pluralité de bâtiments, le système de chauffage requis doit être efficace sans pour autant être surdimensionné. Il est primordial d’évaluer attentivement les besoins des résidents potentiels afin de sélectionner le système de chauffage le plus économiquement et énergétiquement viable.
Par ailleurs, il est recommandé de fusionner des copropriétés lorsqu’elles ont une ASL en commun. Fusionner des copropriétés permet de mieux négocier les contrats, de mieux répartir les frais de copropriétés et ainsi de diminuer la quote-part de chaque copropriétaire.
Chaque projet étant différent, il est important d’effectuer une étude préalable des charges de copropriété avant de se lancer dans un projet de construction.
Cas concret Econhomes
Dans le cadre d’un programme neuf situé à La Courneuve, un estimatif de charges de copropriété nous a été demandé selon 2 scénarios.
- Pour le premier scénario, nous nous sommes basés sur la fusion des 2 copropriétés en une seule avec une sous-station.
- Pour le second scénario, nous devions prendre en compte 2 copropriétés distinctes ayant une servitude pour accéder au parking souterrain et 2 sous-stations.
Ainsi, le second scénario augmente le budget des charges de copropriété total de 5%. Concrètement, un T3 payerait 10 €/mois en plus selon le deuxième scénario. Dans ce cas, la fusion de copropriété est donc plus intéressante pour les copropriétaires, limitant les charges de copropriété.
Nous avons également constaté que le premier scénario est plus avantageux pour d’autres aspects :
- un seul interlocuteur au niveau du syndic (au lieu de plusieurs interlocuteurs),
- un seul contrat par poste de dépense (au lieu d’une multitude de contrats par poste de dépense),
- tarifs avantageux jouant sur l’effet de volume (au lieu de ne pas avoir de tarif avantageux).
Cas concret Econhomes
Dans un programme neuf situé à Marseille, des maisons individuelles et des logements collectifs ont été regroupés au sein d’une copropriété. Cela permet de mutualiser certaines dépenses, comme par exemple l’entretien des espaces verts. Ainsi, la quote-part est distribuée entre les résidents.
2. Choix des matériaux et des équipements
Lors du processus pré-construction, une attention particulière est portée au choix des matériaux et des équipements en fonction des besoins et du mode de vie envisagés des futurs résidents. Cette sélection méticuleuse vise à anticiper et minimiser les futurs coûts de copropriété liés à ces éléments.
A) Installer les équipements obligatoires
Dans un immeuble neuf, le choix des équipements et la qualité des matériaux choisis impacte directement la future acquisition d’un bien immobilier. La satisfaction du futur copropriétaire sur du long terme se joue sur la qualité de son bien, le montant des charges de copropriété et le bien vivre en collectivité.
Certains équipements, liés aux charges de copropriétés, sont obligatoires car ils relèvent de la bonne application des règles de sécurité et d’accessibilité. Par exemple, depuis le décret de janvier 2019, l’installation d’ascenseurs PMR est obligatoire dans des immeubles neufs de plus de 3 étages. Pour des questions de sécurité, les BAES sont à installer tous les 15 mètres à chaque étage de l’immeuble, y compris dans le parking souterrain.
B) Ajuster le nombre d’équipements
D’autres coûts, liés à des équipements non obligatoires, peuvent être révisés. Par exemple, la conception d’une aire de jeux pour enfants dans les jardins communs d’une copropriété entraîne des coûts supplémentaires d’entretien qui peuvent être reconsidérés lorsque l’immeuble est à proximité immédiate d’un parc urbain contenant une aire de jeux pour enfants.
Il est également possible de réduire le nombre d’équipements, tout en étant soucieux des normes de sécurité. Par exemple, en révisant le nombre de hall d’entrée et le nombre d’ascenseurs en fonction de la structure des bâtiments.
Généralement, un hall d’entrée et un ascenseur sont suffisants par bâtiment. Cela permet de limiter le nombre de parties communes à nettoyer et de réduire les charges liées à la maintenance d’ascenseur.
Cas concret Econhomes
Nous sommes amenés à effectuer des recommandations aux responsables de programmes en terme de nombre d’équipements de chauffage à installer.
Par exemple, nous avons conseillé une réduction du nombre de pompes à chaleur, afin de diminuer les coûts de maintenance, tout en respectant le besoin de chauffage des futurs résidents. Les coûts de maintenance sont proportionnels au nombre de pompes à chaleur. 3 pompes à chaleur (au lieu de 4) étaient suffisantes pour alimenter l’ensemble des bâtiments. Ainsi, 25% des frais de maintenance sur les pompes à chaleur ont donc été enlevés.
C) Sélectionner des équipements durables et éco-responsables
Les constructions neuves doivent également respecter la RE2020. Les promoteurs immobiliers veillent au respect environnemental par la sélection d’équipements durables, et éco-responsables évitant les déperditions de chaleur. Cette sélection permet une réduction des coûts de chauffage et d’électricité. Ce qui est le cas par exemple avec la mise en place de panneaux solaires ou de chaudière numérique.
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Ces équipements constituent un avantage significatif lors de la commercialisation des biens immobiliers. Tout en offrant également un bénéfice quotidien aux copropriétaires, se traduisant par une diminution de leurs charges.
Cas concret Econhomes
En phase concours, nous avons accompagné un programme neuf situé à Bobigny. Le responsable de programme nous a demandé de lui transmettre un budget comparatif avec et sans panneaux solaires. Ainsi, dans ce projet, nous avons calculé qu’avec 175 m2 de panneaux solaires, les charges de copropriété liées à l’électricité diminuent de 6%.
Par ailleurs, le choix des matériaux utilisés lors de la construction et de leurs valorisations lors de la vie en collectivité sont importants. Par exemple, il est courant de recourir à la pose de carrelage dans les parties communes, facilitant son entretien et amoindrissant le coût du nettoyage.
A contrario, il est peu recommandé de poser au sol du marbre, considéré comme un matériau fragile. Il est moins adapté à la vie en collectivité car il demande plus de précaution et de soins. De même, la moquette posée sur le sol des parties communes est de moins en moins utilisée car son entretien nécessite l’utilisation d’une machine spécifique et coûteuse.
3. Communiquer aux acquéreurs leurs futures charges de copropriété
Actuellement, les aménageurs sont de plus en plus en alerte sur le niveau des charges que les futurs propriétaires seront amenés à payer. En effet, dans le cadre de programme immobilier neuf, les acquéreurs potentiels cherchent à visualiser leur future propriété et à anticiper les charges de copropriété associées.
Afin de répondre à ce besoin, dans notre livrable à destination des responsables de programme, nous avons créé un comparatif. Ce document met en évidence l’estimation des charges de copropriété entre le neuf et l’ancien en prenant en compte des caractéristiques similaires.
Cette approche facilite la démonstration aux futurs acquéreurs que les charges de copropriété sont réduites dans le neuf, rendant ainsi le projet plus attrayant. La communication efficace sur ces charges représente un avantage décisif pour une vente réussie.
II) Post-construction : optimiser le cahier des charges
1. Adapter les contrats de services selon les besoins des résidents
En général, les premiers contrats mis en place dans une copropriété neuve ont des cahiers des charges assez riches. En effet, les gestionnaires de copropriété anticipent de manière généralisée et étendue les besoins de chaque copropriété.
Revoir les cahiers des charges après un an de vie de l’immeuble est une bonne pratique que nous conseillons afin de les adapter au retour d’expérience des résidents. Bien souvent, les espaces verts, venant d’être plantés, ont besoin de peu d’entretien la première année. Mais les espaces verts auront besoin d’entretien plus important les années suivantes.
Vérifier la cohérence entre les différents contrats de prestataires avec les services proposés est essentielle afin d’éviter les doublons et une surcharge de frais de copropriété. Les surcharges de frais entraînent bien souvent un endettement inutile des copropriétaires. Par exemple, si le cahier des charges du gardien de la copropriété inclut la prise en charge de petits travaux d’entretien des espaces verts, qui est aussi compris également dans un contrat avec un prestataire externe.
💡Bon à savoir :
Une gestion rigoureuse des contrats de service et une communication transparente avec les copropriétaires contribuent à une gestion financière saine et à la satisfaction des résidents.
2. Renégocier les contrats de services
Lorsque le bâtiment aura vécu, il sera possible de trouver de nouvelles solutions pour diminuer les charges des copropriétaires. En faisant appel, par exemple, à des prestataires qui interviennent déjà dans le quartier et dont le travail satisfait les copropriétés voisines. En effet, la diminution des coûts de ce prestataire s’explique par la diminution de ses frais de déplacements.
Dans le budget prévisionnel de charges, il faut prendre en compte l’évolution des charges au cours du temps. Après 2 ou 3 ans de vie des copropriétés, les charges peuvent augmenter car les prestataires offrent souvent quelques années de gratuité au démarrage des contrats.
Mais il est intéressant de savoir également qu’au bout de 2 ans de fonctionnement, les copropriétés sont éligibles au taux de TVA réduit de 10% pour certaines interventions de maintenance et d’entretien. Lors de contrats importants, la réduction de la TVA a un impact non négligeable sur les charges de copropriétés.
💡Bon à savoir :
Le taux d’endettement est calculé selon la formule suivante :
Taux d’endettement = impayés des copropriétaires / budget annuel de la copropriété
Conclusion
Avant de lancer la construction d’un programme neuf, nous recommandons de porter une attention particulière à la cohérence des équipements et matériaux choisis avec le niveau de vie des futurs résidents et de leur environnement. Tout en respectant les réglementations techniques et de sécurité, vérifiez l’intérêt du nombre et du type d’équipements sélectionnés. Introduisez si possible des équipements permettant aux futurs résidents de diminuer leurs charges de copropriété, tout en respectant la RE2020. Epluchez les contrats de service prévus afin qu’ils ne soient pas en doublon. Vous diminuez ainsi les charges de copropriété et limitez les risques d’impayés des copropriétaires.
Les assemblées générales peuvent contribuer à une meilleure compréhension des enjeux financiers. Une communication peut être envisagée entre le promoteur, le gestionnaire de copropriétés avec les copropriétaires au sujet des dépenses au sein de la copropriété, notamment lors de l’AG constitutive. Ainsi, les copropriétaires seront conscients de ce qu’ils payent lors des appels de charges, et pourront mesurer l’impact des impayés sur l’entretien des parties communes.
Faire appel à des experts en optimisation des charges de copropriété peut être une stratégie judicieuse pour anticiper et gérer efficacement ces coûts. Si vous avez besoin d’une estimation de charges de copropriété pour vos futurs acquéreurs, n’hésitez pas à faire appel à nous !