La folie des grandeurs : les charges des Immeubles de Grande Hauteur
La définition d’un Immeuble Grande Hauteur se trouve dans le code de la construction et de l’habitation :
“Constitue un Immeuble de Grande Hauteur, (…), tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie :à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation, tels qu’ils sont définis par l’article R. 111-1 (1) ; à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles.”
Autrement dit, les immeubles sont dits de Grande Hauteur dès lors que la hauteur entre le niveau le plus bas (sous-sol inclus) accessible aux secours et le sol du niveau le plus haut est supérieure à 50 mètres (habitation) ou à 28 mètres (tous les autres).
Les Immeubles de Grande Hauteur sont classifiés par type d’activité exercée et/ou par hauteur atteinte. Il existe au total 10 catégories d’IGH, qui répondent chacune à une réglementation spécifique.
Les Immeubles Grande Hauteur en France
Le premier immeuble à porter la dénomination Immeuble de Grande Hauteur (IGH) est l’ensemble Gratte-Ciel, se trouvant à Villeurbanne et construit en 1934. Aujourd’hui nous dénombrons 112 IGH construits en France, toutes activités confondues.
Parmi les Immeubles de Grande Hauteur les plus connus nous pouvons compter :
- La Tour First (Paris la Défense) 231 mètres de hauteur
- La Tour Montparnasse (Paris 15e) 210 mètres de hauteur
- La Tour France (Puteaux) 126 mètres de hauteur (résidentiel)
- La Tour Prélude (Paris 19e) 123 mètres de hauteur (résidentiel)
- Plus récemment la Tour Saint Gobain 178 mètres
On dénombre encore une vingtaine d’Immeubles Grande Hauteur en projet ou en cours de construction.
Les spécificités des Immeubles Grande Hauteur
Les IGH font l’objet de réglementations spécifiques du fait de leur hauteur et du risque plus élevé que peut représenter un incident en son sein. Ils répondent à la réglementation appelée “Règlement de sécurité IGH” et au Code de la Construction et de l’Habitation. À certains égards, la réglementation des Immeubles de Grande Hauteur coïncide avec celle des ERP (établissements recevant du public).
Le premier risque concerne les risques d’incendies et la propagation rapide de ceux-ci à travers la tour. Aussi, la réglementation impose des critères dès la construction de ce type d’immeuble.
Spécificités liées à la construction :
- Construction de l’IGH à moins de 3 kilomètres d’un centre de secours
- Voie d’accès pompier à moins de 30 mètres
- Une distance de 8 mètres est respectée avec les immeubles aux alentours
- Présence permanente d’un service de sécurité
Les Immeubles de Grande Hauteur sont composés de plusieurs compartiments, allant de 1 à 3 niveaux, chacun étant indépendant dans son système de lutte contre les incendies.
Chaque compartiment dispose de son propre système d’alarme et d’extinction incendie afin de maîtriser un départ d’incendie à un seul compartiment pendant plusieurs heures.
- Les niveaux doivent être isolés les uns des autres afin de limiter la propagation de l’incendie et des fumées.
- Les compartiments comportant jusqu’à 3 niveaux, ne peuvent excéder 2500 m² (en cumulé) et 75 mètres de longueur maximum.
- Un compartiment de 3 niveaux devra comporter un accès secours sur au moins l’un des niveaux.
- Occupation d’un compartiment : 1 personne pour 10 m²
- La circulation des résidents est facilitée par la présence d’au moins deux escaliers par compartiment
Bon à savoir :
Si un IGH dispose d’un local pouvant recevoir plus de 20 personnes, celui-ci doit comporter deux issues de secours éloignées l’une de l’autre autant que possible.
Plus de détails sur les normes de sécurité incendie
Les Immeubles de Grande Hauteur doivent se doter de moyens de luttes contre les incendies spécifiques :
- Des sources autonomes d’électricité
- Un système de protection contre la foudre
- Des portes coupe-feu degré 1 h
- Des blocs portes pare-flammes : degré 30 mn
- Minimum 1 extincteur pour 200 m² et par niveau
Les systèmes de sécurité incendie (SSI) des Immeubles de Grande Hauteur doivent exclusivement comporter des zones de détection automatique.
Bon à savoir :
Depuis 2017, les IGH de bureaux de 28 à 50 mètres ont l’obligation d’avoir la présence d’un seul agent SSIAP (Service de Sécurité Incendie et d’Assistance à Personnes) présent 24h/24 (comme en IGH d’habitation), au lieu de deux précédemment. En période de non-occupation des locaux, cette disposition s’étend jusqu’à la présence d’une personne ayant uniquement la connaissance des consignes et mises en pratiques.
Et qu’en est-il des contrôles réglementaires spécifiques ?
Au-delà des visites réglementaires à réaliser dans les copropriétés de taille normale, les installations particulières des Immeubles de Grande Hauteur imposent des contrôles réglementaires supplémentaires et plus fréquents.
Tous les 6 mois à 1 an : Effectuer la vérification réglementaire d’exploitation des ascenseurs. Cette visite permet d’attester de la conformité des appareils par rapport au règlement de sécurité contre l’incendie.
Tous les ans : Vérification des installations électriques et éclairages des parties communes, système de sécurité incendie, systèmes de désenfumage, les moyens d’extinctions, les moyens de liaisons phoniques, les interphones, le déverrouillage des issues, les installations de chauffage
Tous les 4 ans : Vérification des paratonnerres par un organisme agréé
Les propriétaires sont responsables de la bonne conformité des installations au sein de l’IGH. Au sein d’une copropriété, le syndicat des copropriétaires désigne un mandataire pour assurer cette mission. Cependant, ce mandat n’exonère pas les propriétaires de leur responsabilité.
Le saviez-vous ? Afin de réaliser des économies sur le montant de vos charges de copropriété, Econhomes peut vous accompagner lors de la mise en place d’une mutualisation des prestations et des négociations pour des ensembles de tours IGH.
Vous souhaitez optimiser les charges de votre immeuble IGH ?
Finalement les IGH, c’est quoi ?
Localisation
– de 3 km d’un poste de secours
+ de 8 mètres de distances avec les bâtiments aux alentours
– 30 mètres d’une voie accès pompiers
Hauteur
Plus de 50 mètres pour les immeubles résidentiels
Ou plus de 28 mètres (pour les autres)
Construction
Des niveaux compartimentés
Deux escaliers pour faciliter l’évacuation
Équipements de sécurité incendie
Postes de contrôle, Extincteurs
Blocs de secours, Robinet Incendie Armé
Contrôles
Des contrôles réglementaires plus fréquents
Quels impacts sur vos charges ?
Les spécificités des installations des copropriétés IGH impliquent donc des prestations supplémentaires et des installations spécifiques. Ces dispositions ont pour effet d’augmenter les charges par rapport à d’autres copropriétés.
Si vous êtes copropriétaire ou propriétaire dans un IGH, il est essentiel de prendre en compte les paramètres suivants qui pourront augmenter vos charges de copropriété au long terme :
- Des visites de maintenance plus régulières pour les appareils de sécurité incendie (BAES notamment)
- Les contrôles réglementaires par des organismes agréés pour les ascenseurs, les installations électriques…
- Peu de choix dans les contrats de maintenance. Les acteurs majeurs sont souvent les seuls à se positionner sur ces types d’appareils.
- Une prime d’assurance multirisque majorée par la nécessité de prendre en compte des risques plus importants …
- Vous devez également tenir compte des évolutions régulières des réglementations, impliquant des mises aux normes de votre copropriété et bien souvent, une augmentation de vos charges.
Comment optimiser les charges de copropriété d’un Immeuble Grande Hauteur ?
Les Immeubles de Grande Hauteur, par leur typologie, peuvent impliquer des travaux aux montants conséquents. Alors réaliser des économies sur les charges de copropriété peut être utile pour compenser ces dépenses.
Des charges plus élevées, 3 points clés : Les copropriétés IGH ont généralement des charges plus élevées que les immeubles de taille standard. Cette augmentation est notamment due à :- Un risque d’incendie accru (qui nécessite des équipements de sécurité incendie supplémentaires)
- Des contrôles réglementaires plus fréquents (annuels pour les ascenseurs par exemple, contre quinquennale pour les copropriétés de taille standard)
- Des mises aux normes régulières (afin de répondre aux évolutions législatives)
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