La sécurité incendie dans la copropriété

Les normes en matière de sécurité incendie en copropriété sont principalement régies par l’arrêté du 31 janvier 1986. Ces obligations visent à garantir la sécurité des personnes en cas de sinistre par le feu. Cet article est une synthèse des grands principes en matière de sécurité incendie.

Quelles obligations ?

Le dispositif mis en place varie fortement en fonction du nombre d’étages, de la hauteur de l’immeuble, des installations présentes (cave, parking, chaufferie, ascenseur, etc.) et des accès pompiers.

Pour les logements de plus de 50m (Immeuble de Grande Hauteur), il est notamment nécessaire d’installer un système d’extinction automatique qui doit couvrir tout l’immeuble. Pour simplifier la compréhension, nous ne développons pas dans cet article les dispositions obligatoires pour les IGH.

Les extincteurs

Tout d’abord, les parkings doivent être équipés d’extincteurs (1 pour 15 véhicules) et d’un bac de sable pour chaque niveau. Si le parking est sur trois niveaux, celui-ci doit également être équipé d’un déclenchement d’extinction automatique (type sprinkler).

Les chaufferies sont bien évidemment concernées par les dispositifs de lutte contre l’incendie. Celles-ci devront également être équipées d’extincteurs dont le nombre et le type (poudre, eau, mousse, etc.) varient en fonction du combustible (bois, fuel, gaz, etc.)

Enfin, les machineries d’ascenseurs doivent être équipées « de toutes les mesures nécessaires pour que tout départ d’incendie puisse être rapidement et efficacement combattu ». Dès lors, il appartient au Syndic et au mainteneur d’adapter les dispositifs en fonction des caractéristiques des lieux.

BAES

Les Blocs Autonomes d’Eclairage de Sécurité (BAES) sont le plus souvent obligatoires dans les cages d’escaliers des logements collectifs de plus de 3 étages. Leur fonction est de guider les occupants vers une sortie de secours en cas de coupure de courant.

Désenfumage

Il s’agit d’un système d’ouverture d’une trappe dont l’objet est de permettre l’évacuation des fumées lors d’un incendie. Il peut être à système de déclenchement mécanique, pneumatique, électrique ou encore par une cartouche de gaz.

Colonne sèche

La colonne sèche est un dispositif que l’on retrouve particulièrement dans les immeubles construits après l’arrêté de 1986. Une colonne sèche doit alors être présente dans chacun des escaliers. Afin de permettre une alimentation d’eau sur laquelle les pompiers seront en mesure de brancher les lances d’extinction à tous les niveaux.

Porte coupe-feu

Les logements collectifs doivent être équipés de porte coupe-feu pour protéger les sorties de secours et ralentir la propagation de l’incendie. On retrouve ces portes notamment dans les parkings et les machineries (ascenseurs, chaufferies, etc.).

Enfin, depuis l’arrêté du 31 janvier 1986, il est obligatoire d’afficher un plan d’évacuation dans les logements collectifs.

D’autres mesures peuvent être également obligatoires dans des cas particuliers : liaisons téléphoniques, systèmes de détection automatique (SDA), systèmes d’extinction automatique (SEA), Robinets d’Incendie Armées (RIA), etc.

Autres mesures

Tous ces dispositifs doivent être consignés dans un Registre de Sécurité. Ce document obligatoire doit indiquer les modalités d’entretien, la localisation et les réparations effectuées sur l’ensemble des équipements dont dispose la copropriété.

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La maintenance

Tous les dispositifs cités plus haut doivent faire l’objet de vérification et d’une maintenance par un prestataire.

Dans ce cadre, un carnet d’entretien est tenu à jour pour s’assurer du bon fonctionnement des installations. Il est de la responsabilité du syndic de vérifier que le carnet est à jour et que l’immeuble est aux normes.

L’objectif des contrats de maintenance est de garantir la capacité de fonctionnement de chaque dispositif en cas d’incendie. Pour cela, chaque équipement est contrôlé a minima une fois par an.

Plusieurs entreprises sont spécialisées dans la mise aux normes des immeubles et la maintenance des appareils de sécurité incendie.

Afin de confirmer la qualité du dispositif mis en place et le respect de la règlementation, des sociétés sont également spécialisées dans l’audit des installations.

Ces sociétés sont parfois auditrices et mainteneurs, et leurs préconisations ne sont pas toujours totalement neutres : elles peuvent préconiser l’ajout ou le remplacement de certains appareils non obligatoires pour vendre de nouveaux appareils et augmenter le coût de la maintenance.

La valeur ajoutée d’econhomes

Lors de notre phase d’audit, nous vérifions que le prestataire en place répond bien à ces obligations, notamment en termes de visite annuelle.

Nous analysons également l’ensemble des coûts facturés par le prestataire pour confirmer qu’il n’y a pas d’abus de facturation et que les prix pratiqués sont conformes au marché.

Notre priorité est de nous assurer que votre prestataire de sécurité incendie répond aux normes légales mais aussi qu’il transmet de bons outils de pilotage au Conseil Syndical et au Syndic pour suivre efficacement la prestation.

Bon à savoir, la certification APSAD de votre immeuble peut vous permettre d’obtenir une remise auprès des assurances multi-risques, ceux-ci considérant que le risque d’incendie est plus limité lorsque l’immeuble est certifié.

Lors du diagnostic, econhomes délivre aux copropriétaires et au conseil syndical une vision complète de ces dépenses.