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Les impayés de charges : le fléau des copropriétés

Selon une étude récente du ministère de la justice, le nombre d’impayés en copropriété a augmenté de 29% en 10 ans.

Ce constat a été récemment relayé par Emile Hagège, directeur de l’ARC (association des responsables de copropriété), qui estime qu’une copropriété sur deux connait des impayés de charges.

 

Au-delà du problème que représente la dette en elle-même, les impayés entrainent des conséquences négatives dans la gestion de l’immeuble.

Ainsi, lorsqu’une copropriété est endettée de manière significative, on observe des reports de travaux de rénovation, une aggravation temporaire des charges pour les copropriétaires « bons payeurs », un gestionnaire occupé par les actions de recouvrement plutôt que de s’occuper de la copropriété, … en bref, un dérèglement de la copropriété.

Pourquoi une telle évolution ?

 

Autrefois, les impayés de charges étaient un problème moins visible qu’aujourd’hui.

En effet, depuis la Loi Alur et l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété, les syndics ne sont plus en mesure de compenser les trésoreries d’une copropriété à une autre.

Par ricochet, le compte séparé a donc révélé des soucis d’impayés mettant en difficulté de nombreuses copropriétés alors trop endettées pour payer leurs prestataires.

 

On peut également noter plusieurs facteurs ayant entrainé une augmentation du nombre de copropriétés ayant des problèmes d’impayés de charges.

Une 1ère réponse provient évidemment de la perte de pouvoir d’achats de certains ménages. Quelques foyers, ayant des difficultés à boucler les fins de mois, sont alors contraints de reporter le paiement de certaines factures… comme les appels de charges ! Les charges de copropriété sont en effet souvent jugées « non critiques », sans toutefois comprendre les enjeux qui se cachent derrière.

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Une autre explication repose sur le vieillissement des copropriétés en France. Ainsi, le manque de rénovation dans les immeubles tend à créer une augmentation des coûts de maintenance et de dépannage : on pousse la durée de vie des équipements à l’extrême !

Ce manque d’anticipation tend à réaliser les travaux dans l’urgence sans prendre le temps d’étudier les devis et sans définir le besoin réel de la copropriété.

 

Les copropriétés ont également connu une augmentation du nombre de services proposés.

Au-delà du coût d’installation d’un nouvel équipement, les Assemblées Générales n’ont pas toujours conscience des coûts engendrés pour le maintenir dans le temps, et donc de l’impact sur les charges (nouvel abonnement, contrat de maintenance, etc.)

On retrouve notamment ce phénomène lors de projets liés à la recherche d’économies d’énergie : isolation par l’extérieur, changement des chaudières, etc.

 

Enfin, les évolutions réglementaires menées par les différents gouvernements obligent les copropriétés à se conformer à de nouvelles normes, qui peuvent s’avérer coûteuses en travaux et en entretien.

Quelles solutions pour faire face aux impayés en copropriété ?

 

Pour faire face aux situations d’impayées, rien ne vaut une conciliation entre le syndic et les copropriétaires concernés. Il faudra donc s’armer de patience et ne pas hésiter à relancer votre gestionnaire.

Pour prévenir ces situations, veillez à bien anticiper les travaux et à échelonner les appels de charges pour éviter les fortes variations.

Et bien entendu la maîtrise des charges courantes est un bon moyen pour lutter contre les impayés, que la copropriété soit déjà concernée ou non par les impayés.

Selon la dernière étude de l’ARC, les dépenses de copropriété ont en effet encore augmenté de 4% en 2018, soit 2 fois plus vite que l’inflation (1.8%).

 Il n’est jamais trop tard pour initier une remise à plat des dépenses courantes de la copropriété et ainsi réduire les appels de charges. Ce travail fastidieux passe par une analyse de chaque contrat, de chaque cahier des charges et une recherche de solutions adaptées au besoin de votre copropriété.

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