Acheter un appartement neuf ou ancien, comment faire un choix éclairé ?

Que qualifions-nous de logement neuf ou de logement ancien ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la date de construction seule ne permet pas de définir un logement comme neuf ou ancien. En effet, fiscalement, on distingue trois cas de figure :

• Lorsqu’il a moins de cinq ans et n’a jamais été revendu ou habité et mis en vente dès l’achèvement des travaux
• Lorsqu’il est mis en vente sous la forme d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), qualifiée aussi de vente sur plan
• Dans le cas de travaux de gros œuvres d’un logement construit il y a plus de cinq ans (surélévation, remise à neuf des fondations, etc.)

Un logement est donc généralement dit ancien dès lors que sa date de construction est supérieure à 5 ans.

Attention cependant, un logement de moins de 5 ans peut être qualifié d’ancien s’il a subi une mutation (par exemple une vente, donation ou succession).

Les principales différences lors de l’acquisition

1. Le coût d’acquisition

Attardons-nous premièrement sur ce qui va vous sembler être le plus important dans votre choix : le prix d’achat.

Dans la majorité des cas, acheter un appartement dans l’ancien vous reviendra moins cher que d’acheter dans le neuf. En effet, on retrouve notamment un certain nombre d’éléments (TVA, frais d’acquisition) dans le prix affiché pour un logement neuf, qui ne sont pas inclus dans le prix affiché pour un logement ancien.

Bon à savoir : On constate parfois ainsi de grandes disparités en fonction de la localisation du bien. Par exemple, une étude réalisée en 2021 par la chambre des notaires constatait les écarts suivants entre un logement neuf et ancien :

• sur l’unité urbaine de Marseille Aix-en-Provence : un écart pouvant aller jusqu’à 56% du prix au m²
• à Lyon : un écart de 30% en moyenne entre les prix au m² a pu être observé

2. Les droits de mutation

Les biens anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation : un taux de 6 à 8% s’applique sur le prix de vente, selon les règles de fiscalité locale.

Ces frais sont généralement inclus dans ce que nous appelons par abus de langage “les frais de notaire”

À contrario, lors de votre achat d’un bien neuf, les droits de mutation représenteront entre 3 et 4% du prix de vente et sont d’ores et déjà inclus dans le prix

3. La TVA réduite

Selon la commune de destination, il est également possible de bénéficier, dans le cas d’un appartement neuf, d’une TVA réduite à 5,5%, sur la valeur de votre appartement, si celui-ci devient votre résidence principale.

Vous pourrez obtenir une TVA réduite dans trois cas de figures :

• Le logement doit tout d’abord être construit dans un quartier ANRU (Agence Nationale Rénovation Urbaine) ou QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales.
• Ne pas excéder certains plafonds de ressources fixés par les pouvoirs publics, car cette TVA réduite est destinée à favoriser l’accession à la propriété des classes moyennes.
• Le prix de vente doit respecter un coût maximum au mètre carré, défini en fonction des zones de construction (Zone A bis, Zone A, Zone B1, etc.) et l’acquéreur doit s’engager à conserver son bien pendant 15 ans minimum.

Dans le cas de l’achat d’un appartement ancien, vous ne pouvez pas bénéficier d’exonération de taxe foncière ou de TVA réduite. Vous avez cependant la possibilité de le rénover, en profitant de subventions financées par l’État comme l’éco-PTZ ou MaPrimeRénov’.

Quelles aides pour l’achat d’un logement neuf ?

Plusieurs aides et dispositifs peuvent vous aider à accéder à la propriété d’un logement neuf.

Le prêt à Taux Zéro (PTZ) :

• Qu’est-ce que c’est ? Dans le cas d’une première accession, ce prêt vient en complément d’un autre financement (prêt immobilier bancaire, prêt épargne logement, etc)
• Est-ce que je peux en bénéficier ? Oui, si vous êtes primo-accédant et que vous souhaitez investir dans votre future résidence principale

Le prêt d’Action Logement :

• Qu’est-ce que c’est ? : Il s’agit d’un prêt d’intérêt réduit à 0,5%, pouvant atteindre un maximum de 40 000 €. Il est cumulable avec un Prêt à taux Zéro, un prêt d’accession social ou un prêt conventionné.
• Est-ce que je peux en bénéficier ? Oui, si vous êtes salarié d’une entreprise de 10 salariés minimum, exerçant dans le secteur privé non agricole.

Logement neuf ou ancien, quel impact sur votre quotidien ?

1. Les charges de copropriété

Les charges de copropriété d’un immeuble neuf présentent plusieurs subtilités par rapport aux copropriétés plus anciennes.

Les charges de copropriétés évoluent après les deux premières années. En effet, les “gratuités” bien souvent négociées au démarrage des contrats arrivent à terme, ce qui entraine une hausse des frais de maintenance.

Néanmoins, les taux de TVA de certaines prestations de maintenance sont amenées à baisser, ce qui permet d’alléger la note.

De plus, la durée de certaines garanties étant de deux ans, il est alors recommandé d’augmenter les niveaux de couvertures de certains contrats.

Il est notamment judicieux de faire évoluer les contrats de maintenance technique : c’est le cas des ascenseurs, qui ne bénéficient plus de la garantie constructeur au bout de la 2ᵉ année, d’où l’intérêt de basculer sur un contrat étendu (pour plus de détails concernant les différents types de contrats d’ascenseurs, rendez-vous vers notre article dédié).

Concernant les frais de gestion, vous pouvez par exemple intervenir sur le montant de vos charges en dématérialisant vos échanges avec votre syndic, réduisant ainsi vos coûts d’affranchissement dès la deuxième année ou troisième année de vie de la copropriété.

Pour en savoir plus sur les niveaux de charges dans les bâtiments neufs, restez attentifs ! Un article dédié paraîtra prochainement, où nous aborderons ces éléments plus en détails, ainsi que bien d’autres (TVA, assurance, espaces verts…)

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2. La taxe foncière

Le saviez-vous ? Lors de l’achat dans le neuf, vous pourrez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans, au minimum, à l’achèvement des travaux.

L’exonération s’applique :

• si le propriétaire est un particulier ou une entreprise
• si l’habitation est principale ou secondaire
• ou si le bien est occupé par le propriétaire ou mis en location

Afin de bénéficier de l’exonération, votre déclaration doit être effectuée dans les 90 jours suivants sa réalisation définitive, auprès du centre des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble.

Dans le cas contraire, l’exonération ne sera possible que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre future mairie pour en savoir plus !

3. Le coût d’entretien

Le coût d’entretien de votre appartement, et du bâtiment, sera a priori plus important dans l’ancien que dans le neuf. En effet, les garanties constructeurs vous couvrent contre des défauts de construction et vous assurent de ne pas avoir à effectuer de grosses rénovations pendant les premières années.

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux.

• Garantie de bon fonctionnement ou biennale (2 ans) : cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les deux ans qui suivent la réception des travaux. Il s’agit de tous les éléments d’équipement qui peuvent être dissociables donc enlevés sans dégrader le bâtiment (par exemple, le ballon d’eau chaude, les volets, etc.).

• Garantie décennale (10 ans) : cette garantie impose à l’entreprise de réparer les dommages survenus au cours des 10 ans suivant la réception des travaux. Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité du bâti (par exemple, risque d’effondrement), ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d’étanchéité, fissures importantes).

4. La performance énergétique

Au niveau énergétique, il serait vain de comparer le niveau de charges d’un bâtiment ancien avec un bâtiment neuf : la conception même du bâtiment est pensée afin de limiter les déperditions d’énergies.

Si nous ne considérons pas les anciennes copropriétés ayant effectuées d’importants investissements en matière de rénovation énergétique (ravalement de façade, rénovation de parties communes ou privatives, etc.), le fossé se creuse lorsque l’on parle de performance énergétique : les nouvelles obligations de construction, RT 2012 et RE2020, amènent les promoteurs à construire des logements très performants énergétiquement. Ces obligations permettent de réduire les consommations d’énergies grâce notamment à une meilleure isolation.

Pour renforcer cet impact positif, les bâtiments neufs sont bien souvent dotés d’équipements réduisant la facture énergétique, type chaudières à condensation, voire de panneaux solaires ou encore de chaudières numériques.

Alors, faut-il privilégier l’achat d’un bien neuf ou ancien ?

En résumé, si l’ancien est plus attrayant, à surface équivalente, en termes de prix, le neuf présente bien des avantages sur le long terme.

Vous souhaitez en savoir plus sur les charges de copropriété ?

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