Les charges de copropriété dans l’immobilier neuf : quelles spécificités ?

Dépenses énergétiques dans le neuf : quels sont les principaux écarts par rapport à l’ancien ?

1. Dépenses de chauffage

Ce poste de charge est certainement celui ayant été le plus impacté par les réglementations ces dernières années. En effet, les bâtiments neufs sont soumis à une Réglementation Thermique bien précise, qui est régulièrement éditée.

La dernière en date, la RE2020 (Réglementation Environnementale) prévoit notamment une réduction des consommations d’énergie de 15 à 20% par rapport à la RT2012 (ancienne réglementation en vigueur pour les constructions neuves).

Pour atteindre cet objectif, la conception même du bâtiment doit limiter les déperditions d’énergie et les équipements mis en place doivent être les plus efficients possibles énergétiquement (type chauffage urbain, biomasse…).

Si ces installations permettent effectivement de réduire l’empreinte carbone de la résidence en faisant la part belle aux énergies renouvelables, elles se traduisent également, la plupart du temps, par une augmentation des coûts de maintenance en fonction de la complexité des équipements mis en place. Cette dernière peut alors venir contrebalancer les économies réalisées par la baisse des consommations en augmentant le niveau de charges. En résumé, économie d’énergie ne rime pas toujours avec économie financière lorsque l’on raisonne en coût complet.

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Au niveau de la fourniture d’énergie en elle-même, la RE2020 va impacter fortement l’usage du gaz comme source de chauffage : entre 2022 et 2028, un seuil dégressif de 14 à 6,5 kg de CO2 par m² et par an sera imposé, rendant ainsi l’usage exclusif du gaz impossible et poussant les promoteurs à avoir recours à des solutions hybrides (par exemple gaz et énergie solaire, gaz et électricité).

Au fil du temps, ces seuils seront de plus en plus bas, ce qui logiquement amènera une baisse des consommations. Cependant, le recours au gaz devenant progressivement interdit, les logements collectifs devront probablement faire appel à des sources d’énergie plus onéreuses, contrebalançant ainsi les économies qui auraient pu être visibles au niveau des charges de copropriété.

Pour en savoir plus sur les différentes solutions de chauffage en copropriété, n’hésitez pas à consulter notre article dédié.

2. Dépenses d’électricité

Pour une résidence chauffée au gaz, les charges relatives aux consommations d’électricité servent au fonctionnement des équipements communs tels que l’éclairage et l’alimentation électrique des ascenseurs et autres portes automatiques.

Afin de réduire ces consommations, de plus en plus d’immeubles neufs disposent de panneaux solaires photovoltaïques, permettant d’assurer un certain niveau de production pour alimenter directement la résidence (autoconsommation), ou bien revendre l’excédent à un fournisseur.

Enfin, et de manière quasi systématique, les parties communes sont équipées de détecteurs de mouvements et d’éclairage LED permettant de limiter les consommations.

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Contrats de maintenance : les principales évolutions après la livraison ?

1. Une évolution des conditions contractuelles et réglementaires

Les deux premières années d’un immeuble résidentiel se distinguent à plusieurs niveaux.

Certains postes techniques peuvent bénéficier d’une garantie constructeur durant les deux premières années suivant la livraison : c’est le cas notamment de l’ascenseur et la porte automatique. Pendant ces deux années, il est courant d’obtenir une année de maintenance offerte par le constructeur dans le cadre des négociations menées par le promoteur. À l’issue de cette période de deux ans, il est recommandé d’opter pour un contrat étendu, plus onéreux, mais qui assurera un niveau de garantie comparable à la garantie constructeur.

Au niveau réglementaire, tous les postes de dépenses en matière de maintenance sont soumis à un taux de TVA de 20%. Ce dernier peut être ajusté dès la troisième année, moyennant la fourniture d’une attestation particulière par votre syndic aux différents prestataires. Ainsi, les postes dont la maintenance est indispensable (sécurité incendie, ascenseurs, porte automatique…) bénéficient d’un taux réduit à 10%. En cohérence avec la volonté de réduire les consommations d’énergie, certains équipements particulièrement performants, par exemple les chaudières à condensation, bénéficient d’un taux de TVA à 5,5% pour leur maintenance.

2. Des pratiques innovantes afin d’optimiser le confort des résidents

Les usages évoluent sur les programmes neufs comparativement à ce que l’on observe sur les “anciennes” copropriétés. C’est le cas par exemple des espaces verts. La plupart des espaces verts des copropriétés sont entretenus scrupuleusement, notamment au niveau du nombre de tontes.

La végétalisation ainsi constituée vise également à apporter davantage de fraîcheur thermique sur la résidence, en cohérence avec les objectifs de la RE2020 et favoriser l’épanouissement de la biodiversité.

Cette modification d’usage, en plus de ses vertus environnementales, est bénéfique pour le portefeuille des copropriétaires en allégeant les besoins en entretien.

Pour en savoir plus sur la gestion des espaces verts en copropriété, vous pouvez consulter notre article dédié.

Les innovations les plus impactantes se situent certainement au niveau des systèmes de chauffage.

Ainsi, afin de s’adapter aux limitations prévues sur le gaz, des solutions hybrides sont mises en place, comme par exemple un préchauffage de l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) par panneaux solaires thermiques.

Nous pouvons même observer des solutions encore plus innovantes avec par exemple les solutions de chauffage numérique. Les chaudières numériques visent à récupérer l’énergie se dégageant de serveurs informatiques d’entreprises dans le but de chauffer la résidence à moindre coût. Cependant, ces solutions présentent le plus souvent un coût d’investissement élevé, pouvant se répercuter sur le prix d’achat. Comme précisé précédemment, ces installations peuvent aussi nécessiter une maintenance plus poussée et donc plus onéreuse selon le type d’équipement.

Enfin, certains programmes mettent à disposition des vélos, voire des trottinettes électriques en libre-service pour les habitants de la résidence. Si ce type d’installation apporte une plus-value non négligeable au quotidien, elle fait l’objet d’un contrat de maintenance supplémentaire, augmentant donc le niveau de charges récurrentes.

Frais de gestion : des variations non négligeables

1. Assurance : un contrat peu onéreux à moyen terme

À partir de la réception des travaux, et ce pendant 10 ans, la résidence bénéficie d’une garantie dommage-ouvrage, lui permettant d’être remboursée de l’intégralité des travaux en cas de sinistre liée à des malfaçons de construction. Cette garantie succède à la garantie de parfait achèvement, valable un an après la fin des travaux.

Ainsi, le contrat d’assurance multirisque bénéficiera d’un prix plus avantageux sur toute la durée de la garantie dommage ouvrage (10 ans).

Afin de tout savoir sur les différents types de contrats d’assurance en copropriété, vous pouvez vous référer à notre article dédié.

2. Frais de syndic : des démarches administratives particulières

Au cours de la première année, des interventions dites de “réception des parties communes” vous seront facturées par votre syndic. Les mois qui suivent la livraison d’un programme neuf sont en effet très intenses pour un syndic. Ce dernier doit ainsi gérer les relations avec le promoteur pour la levée des éventuelles réserves et mettre en place tout le fonctionnement de la copropriété (animation du Conseil Syndical, mise en place des contrats, etc.).

Le syndic peut éventuellement se faire accompagner par un maître d’œuvre ou un bureau d’études spécialisé.

En bref

Comme vous avez pu le constater, certains postes de charges présentent des spécificités dont il faut tenir compte lors de l’acquisition d’un bien dans le neuf. Ces particularités rendent les charges difficilement comparables entre le neuf et l’ancien :

Vous souhaitez en savoir plus sur les charges de copropriété dans le neuf ? Nos experts répondent à vos questions !

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