Les charges de copropriété dans l’immobilier neuf : quelles spécificités ?

En achetant un appartement neuf en copropriété, il semble naturel de vouloir comparer son niveau de charges avec celui d’un autre bien acquis dans l’ancien. Pourtant, la démarche n’est pas simple, car un certain nombre de postes de charges vont évoluer, à la hausse ou à la baisse, dans les années qui suivent la livraison de la copropriété.

Que ce soit en raison de l’évolution de la réglementation applicable, de l’impact des négociations menées avec les installateurs par le promoteur ou encore de l’évolution des modalités contractuelles recommandées, les charges d’une copropriété neuve sont délicates à appréhender.

Dépenses énergétiques dans le neuf : quels sont les principaux écarts par rapport à l’ancien ?

1. Dépenses de chauffage

Ce poste de charge est certainement celui ayant été le plus impacté par les réglementations ces dernières années. En effet, les bâtiments neufs sont soumis à une Réglementation Thermique bien précise, qui est régulièrement éditée.

La dernière en date, la RE2020 (Réglementation Environnementale) prévoit notamment une réduction des consommations d’énergie de 15 à 20% par rapport à la RT2012 (ancienne réglementation en vigueur pour les constructions neuves).

RE2020 immobilier neuf

Pour atteindre cet objectif, la conception même du bâtiment doit limiter les déperditions d’énergie et les équipements mis en place doivent être les plus efficients possibles énergétiquement (type chauffage urbain, biomasse…).

Si ces installations permettent effectivement de réduire l’empreinte carbone de la résidence en faisant la part belle aux énergies renouvelables, elles se traduisent également, la plupart du temps, par une augmentation des coûts de maintenance en fonction de la complexité des équipements mis en place. Cette dernière peut alors venir contrebalancer les économies réalisées par la baisse des consommations en augmentant le niveau de charges. En résumé, économie d’énergie ne rime pas toujours avec économie financière lorsque l’on raisonne en coût complet.

Nos équipes peuvent vous accompagner dans la négociation de vos contrats de maintenance afin de les adapter plus précisément à vos besoins.

Au niveau de la fourniture d’énergie en elle-même, la RE2020 va impacter fortement l’usage du gaz comme source de chauffage : entre 2022 et 2028, un seuil dégressif de 14 à 6,5 kg de CO2 par m² et par an sera imposé, rendant ainsi l’usage exclusif du gaz impossible et poussant les promoteurs à avoir recours à des solutions hybrides (par exemple gaz et énergie solaire, gaz et électricité).

Au fil du temps, ces seuils seront de plus en plus bas, ce qui logiquement amènera une baisse des consommations. Cependant, le recours au gaz devenant progressivement interdit, les logements collectifs devront probablement faire appel à des sources d’énergie plus onéreuses, contrebalançant ainsi les économies qui auraient pu être visibles au niveau des charges de copropriété.

Pour en savoir plus sur les différentes solutions de chauffage en copropriété, n’hésitez pas à consulter notre article dédié.

2. Dépenses d’électricité

Pour une résidence chauffée au gaz, les charges relatives aux consommations d’électricité servent au fonctionnement des équipements communs tels que l’éclairage et l’alimentation électrique des ascenseurs et autres portes automatiques.

Afin de réduire ces consommations, de plus en plus d’immeubles neufs disposent de panneaux solaires photovoltaïques, permettant d’assurer un certain niveau de production pour alimenter directement la résidence (autoconsommation), ou bien revendre l’excédent à un fournisseur.

Enfin, et de manière quasi systématique, les parties communes sont équipées de détecteurs de mouvements et d’éclairage LED permettant de limiter les consommations.

Econhomes peut vous accompagner dans la contractualisation de votre contrat d’électricité au moment le plus opportun

Contrats de maintenance : les principales évolutions après la livraison ?

1. Une évolution des conditions contractuelles et réglementaires

Les deux premières années d’un immeuble résidentiel se distinguent à plusieurs niveaux.

Certains postes techniques peuvent bénéficier d’une garantie constructeur durant les deux premières années suivant la livraison : c’est le cas notamment de l’ascenseur et la porte automatique. Pendant ces deux années, il est courant d’obtenir une année de maintenance offerte par le constructeur dans le cadre des négociations menées par le promoteur. À l’issue de cette période de deux ans, il est recommandé d’opter pour un contrat étendu, plus onéreux, mais qui assurera un niveau de garantie comparable à la garantie constructeur.

Au niveau réglementaire, tous les postes de dépenses en matière de maintenance sont soumis à un taux de TVA de 20%. Ce dernier peut être ajusté dès la troisième année, moyennant la fourniture d’une attestation particulière par votre syndic aux différents prestataires. Ainsi, les postes dont la maintenance est indispensable (sécurité incendie, ascenseurs, porte automatique…) bénéficient d’un taux réduit à 10%. En cohérence avec la volonté de réduire les consommations d’énergie, certains équipements particulièrement performants, par exemple les chaudières à condensation, bénéficient d’un taux de TVA à 5,5% pour leur maintenance.

2. Des pratiques innovantes afin d’optimiser le confort des résidents

Les usages évoluent sur les programmes neufs comparativement à ce que l’on observe sur les “anciennes” copropriétés. C’est le cas par exemple des espaces verts. La plupart des espaces verts des copropriétés sont entretenus scrupuleusement, notamment au niveau du nombre de tontes.

Espaces verts immeuble neuf
Pour les résidences neuves, les espaces paysagers imaginés présentent une logique différente : l’accent est mis sur la reconstitution d’espaces verts les plus naturels possibles et nécessitant peu d’entretien.

La végétalisation ainsi constituée vise également à apporter davantage de fraîcheur thermique sur la résidence, en cohérence avec les objectifs de la RE2020 et favoriser l’épanouissement de la biodiversité.

Cette modification d’usage, en plus de ses vertus environnementales, est bénéfique pour le portefeuille des copropriétaires en allégeant les besoins en entretien.

Panneaux solaires immeuble neuf

Pour en savoir plus sur la gestion des espaces verts en copropriété, vous pouvez consulter notre article dédié.

Les innovations les plus impactantes se situent certainement au niveau des systèmes de chauffage.

Ainsi, afin de s’adapter aux limitations prévues sur le gaz, des solutions hybrides sont mises en place, comme par exemple un préchauffage de l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) par panneaux solaires thermiques.

Nous pouvons même observer des solutions encore plus innovantes avec par exemple les solutions de chauffage numérique. Les chaudières numériques visent à récupérer l’énergie se dégageant de serveurs informatiques d’entreprises dans le but de chauffer la résidence à moindre coût. Cependant, ces solutions présentent le plus souvent un coût d’investissement élevé, pouvant se répercuter sur le prix d’achat. Comme précisé précédemment, ces installations peuvent aussi nécessiter une maintenance plus poussée et donc plus onéreuse selon le type d’équipement.

Enfin, certains programmes mettent à disposition des vélos, voire des trottinettes électriques en libre-service pour les habitants de la résidence. Si ce type d’installation apporte une plus-value non négligeable au quotidien, elle fait l’objet d’un contrat de maintenance supplémentaire, augmentant donc le niveau de charges récurrentes.

Frais de gestion : des variations non négligeables

1. Assurance : un contrat peu onéreux à moyen terme

À partir de la réception des travaux, et ce pendant 10 ans, la résidence bénéficie d’une garantie dommage-ouvrage, lui permettant d’être remboursée de l’intégralité des travaux en cas de sinistre liée à des malfaçons de construction. Cette garantie succède à la garantie de parfait achèvement, valable un an après la fin des travaux.

Ainsi, le contrat d’assurance multirisque bénéficiera d’un prix plus avantageux sur toute la durée de la garantie dommage ouvrage (10 ans).

Afin de tout savoir sur les différents types de contrats d’assurance en copropriété, vous pouvez vous référer à notre article dédié.

2. Frais de syndic : des démarches administratives particulières

Au cours de la première année, des interventions dites de “réception des parties communes” vous seront facturées par votre syndic. Les mois qui suivent la livraison d’un programme neuf sont en effet très intenses pour un syndic. Ce dernier doit ainsi gérer les relations avec le promoteur pour la levée des éventuelles réserves et mettre en place tout le fonctionnement de la copropriété (animation du Conseil Syndical, mise en place des contrats, etc.).

Le syndic peut éventuellement se faire accompagner par un maître d’œuvre ou un bureau d’études spécialisé.

En bref

Comme vous avez pu le constater, certains postes de charges présentent des spécificités dont il faut tenir compte lors de l’acquisition d’un bien dans le neuf. Ces particularités rendent les charges difficilement comparables entre le neuf et l’ancien :

Dépenses énergétiques

■ Chauffage : des consommations encadrées par une nouvelle réglementation qui amènent à des innovations dans les systèmes de chauffage mis en place

■ Électricité : recours croissant à des solutions alternatives afin de réduire les consommations, notamment les panneaux solaires

Maintenance technique & Entretien

■ Ascenseurs et portes automatiques : des contrats plus onéreux à partir de la troisième année afin de compenser la fin de la garantie constructeur

■ Baisse possible du taux de TVA dès la 3ème année selon les postes

■ Pratiques innovantes sur certains postes : par exemple, la mise à disposition de vélos ou de trottinettes électriques

Frais de gestion

■ Le contrat d’assurance prend notamment en compte l’application de la garantie dommage-ouvrage

■ Des coûts de gestion administratifs élevés la première année, liés aux débuts de la vie en copropriété

Vous souhaitez en savoir plus sur les charges de copropriété dans le neuf ? Nos experts répondent à vos questions !

Ces articles pourraient vous intéresser :

DPE collectif

DPE collectif

DPE collectifIssu de la loi Climat et Résilience 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2024. Il concerne les copropriétés de plus de 200 lots et les mono-propriétés ayant déposé leurs permis de construire...

Tri des biodéchets obligatoire en copropriété

Tri des biodéchets obligatoire en copropriété

La loi Anti-Gaspillage pour une Économie Circulaire (loi AGEC) impose depuis janvier 2024 en France le tri obligatoire des biodéchets. Chaque citoyen doit collecter ces déchets organiques dans des conteneurs spécifiques, et les municipalités assurent la collecte régulière. Les biodéchets comprennent les déchets alimentaires et verts, à l’exclusion de certains éléments. Le compostage est privilégié pour la valorisation des biodéchets. Les syndics doivent informer les résidents, et les copropriétés peuvent opter pour des composteurs collectifs. Les gestionnaires de copropriété jouent un rôle clé dans la communication et l’optimisation des coûts liés à cette démarche environnementale.