Résidence secondaire en copropriété : l’enjeu des charges

Les résidences secondaires en France

• Son prix de vente moyen est de 268 000 €
• On y passe 40 à 45 nuités / an en moyenne
• Elle se situe en zone rurale (39% des cas en 2019 vs 51% en 1984)
• Elle est principalement située à moins de 70 km de la résidence principale

Selon l’INSEE, “une résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs ou vacances)”. Être l’heureux propriétaire d’une résidence secondaire en copropriété entraîne des frais annexes qu’il est indispensable de prévoir lors de votre achat.

Outre les charges qui viennent à l’esprit comme la taxe foncière ou encore la taxe d’habitation, vous aurez également à vous acquitter de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des factures d’assurance, d’eau, d’électricité ou encore d’entretien pour ne citer que cela.

Par ailleurs, moins aéré et plus humide, un logement inoccupé durant la majeure partie de l’année nécessite une certaine vigilance de votre part et un entretien régulier (infiltration, nuisibles, …).

Dans cet article, nous allons nous focaliser sur les astuces pour optimiser les charges courantes des résidences secondaires en copropriété : maintenance et entretien, fluides et autres dépenses.

Concernant les contrats de maintenance et entretien

1. La maintenance des ascenseurs

Il est possible, lorsque la copropriété n’est pas habitée à l’année ou seulement partiellement, de mettre à l’arrêt les appareils et ainsi réduire le besoin de maintenance.

Sachez qu’il faut pour cela respecter certaines conditions, n’hésitez pas à nous contacter afin de vérifier la faisabilité pour votre copropriété.

2. La maintenance des portes automatiques

Il est possible de mutualiser votre contrat avec celui de votre ascensoriste ; vous simplifiez la gestion de vos contrats et vous réalisez des économies sans avoir modifié la prestation.

3. L’entretien des espaces verts

Votre résidence secondaire n’a pas le même taux d’occupation selon la saisonnalité alors pensez au contrat différentiel haute saison / basse saison.

Une clause est alors prévue dans votre contrat afin de réduire le nombre de passages du prestataire lors des périodes d’inoccupation.

4. Le contrat de nettoyage

À l’instar de la recommandation pour les espaces verts, un contrat présentant un différentiel haute saison / basse saison est tout aussi intéressant.

Pour les espaces verts comme pour le nettoyage, la clef est votre cahier des charges ! Et si vous souhaitez également optimiser l’entrée et sortie de vos poubelles, alors n’hésitez pas à consulter notre article sur la gestion des déchets : un poste de dépense à ne pas négliger.

Vous pouvez également mettre en place une mutualisation des prestataires de nettoyage en parties communes et privatives. Vous faites appel à une société de nettoyage pour l’entretien de vos locations saisonnières ? Saviez-vous qu’il vous est possible de faire appel au prestataire en charge du nettoyage des parties communes pour vos parties privatives ? Et ainsi, éviter des frais de déplacement supplémentaires. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre copropriété.

5. L’entretien des chaudières

La mutualisation des contrats de VMC et chaudière : vérifiez alors le domaine d’intervention du prestataire pressenti dans ces 2 domaines ; là encore, vous simplifiez votre gestion.

Vous avez une chaudière individuelle ? Certaines copropriétés mettent en place un contrat global de maintenance : toutes les chaudières individuelles de l’immeuble sont alors maintenues par le même prestataire qui pourra regrouper ses interventions. À prestations égales, nous constatons en moyenne 40% d’économies.

Lorsqu’il y a une inoccupation une partie de l’année, pensez à réduire les fréquences de passage prévues au contrat dans la limite de la réglementation. Ainsi que mettre les chaudières et radiateurs en mode hors gel quand cela est possible pour éviter les déconvenues à l’arrivée des vacances. 

6. Les prestations de dératisation

Une copropriété inoccupée peut parfois laisser place à une population de nuisibles que personne ne souhaite accueillir chez soi. Découvrez notre article pour en savoir plus sur les bonnes pratiques de la dératisation en copropriété.

Mettre en place un contrat préventif à hauteur d’un ou deux passages par an peut se révéler très utile. “Mieux vaut prévenir que guérir…”

Concernant les contrats de consommations de fluides

Il est possible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage, cela permettra de calculer vos consommations exactes et de ne plus payer au tantième. Cette solution permet également de payer seulement l’abonnement pendant vos périodes d’absence.

Mais aussi, d’ajuster les puissances souscrites afin d’adapter son abonnement à sa consommation réelle – pour cela faites appel à nos experts !

* Cliquez ici pour savoir où retrouver votre numéro de PDL

Concernant les contrats de gestion

7. Le contrat d’assurance

Un logement inhabité une partie de l’année représente un plus gros risque pour l’assureur ; moins d’entretiens, une présence occasionnelle… Ce qui entraîne généralement des primes annuelles plus élevées que pour des résidences principales. Toutefois, certains leviers permettent de diminuer cette charge.

a. Vérifier les clauses des garanties notamment les vols, cambriolages et vandalismes, car il est souvent précisé dans cette garantie une clause d’inhabitation qui annule celle-ci au-delà de 60 à 90 jours d’inhabitation, elle devient donc obsolète en résidence secondaire.

b. Mettre en place un système de sécurité de type télésurveillance ou gardiennage peut être une bonne astuce pour limiter la prime annuelle d’assurance ; on estime que ce type d’initiative permettrait de diminuer la prime annuelle à hauteur de 10 à 15% en moyenne.

c. Couper l’eau en période inoccupée permet de réaliser des économies si une fuite intervenait, mais également d’être assuré en cas de dégâts des eaux. En effet, votre assurance peut refuser de vous indemniser un sinistre d’eau si l’eau n’a pas été coupée au départ des habitants du logement.

8. Les différentes taxes

La taxe foncière et la taxe d’habitation pour votre résidence secondaire :

La taxe foncière pour votre résidence secondaire est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien (soit sa valeur si le bien était mis en location).

La taxe d’habitation, quant à elle, est calculée comme pour votre résidence principale, soit d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, en appliquant les taux votés par les collectivités locales. Certaines communes appliquent une majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Renseignez-vous auprès de votre mairie !

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) :

Elle est calculée sur la valeur locative du bien (superficie, environnement, niveau de confort…). Son montant est obtenu en multipliant cette valeur locative cadastrale par un taux, librement fixé par chaque commune de France.

À savoir : Si vous payez déjà la redevance télé sur votre logement principal, vous en serez exonéré pour votre résidence secondaire.

Si vous souhaitez connaître les modalités et gains potentiels que vous pourriez réaliser avec ces leviers, n’attendez plus et contactez nos experts !

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