Pourquoi les charges de copropriété augmentent-elles ?
Il existe plusieurs observatoires des charges de copropriété prenant pour indicateur un coût/m² pour chaque ville en France.
Chacun se procurant ces chiffres depuis des sources différentes, les écarts entre eux peuvent être significatifs. Il faut donc rester vigilant quant à leur lecture.
Certes, suivre le coût au m² au niveau macro-économique est pertinent pour mesurer l’évolution des charges d’une année sur l’autre, mais comment interpréter une augmentation de cet indicateur ? Est-il pertinent de le suivre pour évaluer la maîtrise des charges de mon immeuble ?
Peut-on comparer les coûts/m² d’une copropriété à une autre ?
Il existe 5 facteurs principaux générant une augmentation des charges de copropriété.
1. L’inflation et les clauses d’indexation
Comme tout élément marchand, les dépenses réalisées en copropriété n’échappent pas à l’inflation. Ainsi, en fonction du poste de dépense, il est nécessaire de comparer l’évolution d’un poste de coût avec l’inflation générale pour vérifier un phénomène d’accélération ou au contraire de ralentissement.
L’inflation est plutôt basse ces dernières années et ne contribue que marginalement à l’augmentation du coût des charges de copropriété.
Cependant, les contrats de prestation en copropriété intègrent généralement des formules de révision des prix visant à suivre un indicateur pour faire évoluer le coût d’un contrat d’une année sur l’autre.
Il est recommandé d’être prudent sur ces clauses qui, par leurs formules, tendent à augmenter les coûts plus vite que l’inflation.
On constate les augmentations les plus importantes sur les compteurs, les ascenseurs et la maintenance chaudière.
Paradoxe de la copropriété, on ne voit que rarement (jamais ?) des clauses de productivité dans les contrats d’entretien des immeubles. Pourtant, une telle clause peut paraitre légitime lorsque le prestataire en détient l’exécution depuis plusieurs années et peut ainsi être plus efficient, et donc moins cher, dans l’exécution de sa prestation.
2. Le vieillissement des immeubles
Le besoin de rénovation des immeubles en copropriété, pathologie bien connue dans le secteur, tend à augmenter considérablement les dépenses en charges courantes. Ainsi, plus un équipement est vieillissant, plus il génère des coûts de maintenance préventive et de dépannage.
On observe également une augmentation du taux de sinistralité dans les copropriétés ce qui induit automatiquement la hausse des primes d’assurances multirisques (MRI)…
C’est pourquoi il est préférable de maintenir l’ensemble des infrastructures selon les règles de l’art : un bon entretien permet de réaliser des économies sur le long terme.
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3. Les évolutions réglementaires
Les nombreuses évolutions réglementaires ont également un impact sur le coût des contrats. Ainsi, la mise en place de nouveaux diagnostics obligatoires, l’évolution de la réglementation sur la sécurité incendie, les arrêtés municipaux visant à obliger les Syndicats de Copropriété à contracter un contrat de dératisation ou encore les nouvelles normes sur la maintenance des ascenseurs … sont autant de textes de lois ayant un impact sur les dépenses récurrentes des copropriétés.
4. Le niveau de service
Pouvons-nous objectivement comparer deux copropriétés entre-elles ?
La copropriété dispose-t-elle :
- D’un ou de plusieurs ascenseurs ?
- De portes automatiques ?
- De parking souterrains ? induisant une réglementation plus contraignante en matière de sécurité incendie
- D’un chauffage collectif, d’un chauffage urbain, d’un chauffage individuel ?
- A-t-elle des espaces verts ? Arborés ou faiblement verdis ?
- D’équipements particuliers (piscine, court de tennis, etc.)
- De commerces ou de locaux professionnels accueillant du public ?
- D’employés d’immeuble ? Des gardiens ?
- Est-elle bien isolée ?
- Est-ce un Immeuble de Grande Hauteur (IGH) ? Leur réglementation est beaucoup plus contraignante
- …
Toutes ces différences (et il en existe bien d’autres) ont un impact important sur le nombre de contrats et sur la variation du coût de chacun.
5. Le standing
Deux copropriétés voisines, aux caractéristiques de construction équivalentes, avec le même niveau de service, peuvent avoir d’importants écarts sur le montant de leurs charges de copropriété.
En effet, l’un des éléments générant une variation sur le montant des charges sont les occupants et les copropriétaires eux-mêmes !
Veulent-ils un haut niveau de prestation ? Sont-ils respectueux des installations en place ? Ont-ils souscrit des contrats en « garantie totale » ou « minimale » ?
Sont-ils impliqués dans la gestion de la copropriété ? Ont-ils mis en place de nouveaux services pour la collectivité, etc.
Notre retour d’expérience sur les projets réalisés au sein de copropriétés nous amène à conclure que les facteurs impactant les charges de copropriété sont si nombreux que seule une analyse détaillée et empirique peut permettre d’évaluer le niveau des charges d’une copropriété.
Les observatoires apportent une donnée intéressante pour connaître les tendances du marché d’un point de vue macro-économique mais ne permettent pas à une copropriété de se positionner ni de se comparer.
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