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Les salariés de la copropriété :
gardiens et employés d’immeubles

En copropriété, un certain nombre d’acteurs interviennent au service des copropriétaires. L’ensemble de ces acteurs agissent dans un but commun, garantir la satisfaction des occupants et la pérennité des installations en place.

Il y a une distinction entre contrat de travail et contrat de prestation.

  • Les employés d’immeuble sont régis par un contrat de travail, directement lié à la copropriété (gardien, jardinier…)
  • Les prestataires sont régis par un contrat commercial. Le personnel est donc lié à une entreprise extérieure (agent de nettoyage, agent de sécurité incendie, prestataire de dératisation…)

Dans cet article, nous vous présenterons les rôles qu’occupent les employés d’immeuble dans la vie de votre copropriété et les obligations liées à ce type de contrat.

Le gardien d’immeuble, essentiel à la vie de la copropriété

Gardien d'immeuble copropriété

Que ce soit pour rendre des services aux occupants, réceptionner les colis, effectuer le nettoyage ou de la maintenance, le gardien est au centre de la vie de la copropriété. Il est votre interlocuteur pour toutes les demandes que vous pouvez avoir au quotidien.

Parfois appelé “concierge”, il s’assure également du confort et de la sécurité des occupants en suivant la bonne application du règlement de copropriété. Il participe également à la surveillance des lieux en effectuant des rondes.

Le gardien d’immeuble joue un rôle clé dans la gestion des prestataires intervenant sur la copropriété, il peut même effectuer certaines missions évitant ainsi d’avoir recours à des entreprises extérieures. De plus, il permet de maintenir le lien entre la copropriété et le conseil syndical (et quelques fois avec le syndic) sur des problématiques ou des besoins divers.

Régis par la “Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles”, les contrats de gardien peuvent être :

De Catégorie A : Similaire à un emploi à temps complet, il n’y a aucune obligation de logement, mais la copropriété met à disposition une loge qui pourra être utilisée sur le temps de travail. Cette dernière est le bureau du gardien, ce qui lui permet d’y effectuer ses tâches administratives, de recevoir ses interlocuteurs ou encore d’y stocker le courrier.

Ou de Catégorie B : il est obligatoire de proposer au gardien d’immeuble une loge d’habitation comme avantage en nature. Le bénéfice est certain pour le gardien en lui facilitant sa prise de poste et lui permet d’économiser un loyer.

Sur cette catégorie, on distingue différents types de services qui correspondent à un nombre d’heures et à des responsabilités différentes, définies via des UV (Unités de Valeur) :

  • Service Complet : Sont concernés les salariés totalisant entre 10 000 et 12 000 UV de tâches exercées
  • Service Permanent : Sont concernés les salariés assurant une présence permanente dite “présence vigilante” ainsi que différentes tâches fixées au contrat pour un total entre 3400 UV et 9000 UV.
  • Service Partiel : Sont concernés les salariés totalisant moins de 9000 UV, sans permanence en loge. Dans ce cas, les tâches ne concernent, en général, que l’entretien, le nettoyage, la distribution des courriers et la sortie des poubelles.

Concernant le salaire minimum de l’employé d’immeuble, ce dernier dépend d’une répartition par catégorie (également appelée “niveau”) et peut être revalorisé grâce à l’ancienneté ou à un vote du Syndicat Des Copropriétaires.

On retrouve 6 catégories :

  • Niveau 1 : Employé d’immeuble classique
  • Niveau 2 : Employé spécialisé : Dispose de certaines compétences annexes lui permettant d’intervenir sur des installations électriques par exemple.
  • Niveau 3 : Employé d’immeuble qualifié
  • Niveau 4 : Gardien principal
  • Niveau 5 : Gardien chef dans le cas de copropriétés complexes avec différents gardiens
  • Niveau 6 : Agent principal de gérance.

Le gardien est un employé de la copropriété embauché par le Syndicat Des Copropriétaires (SDC), en revanche ce dernier est rémunéré par le syndic gestionnaire puis refacturé au SDC. Attention, il n’existe cependant pas de lien de subordination entre les copropriétaires et le gardien, le SDC est responsable du contrat de ce dernier, mais les remarques ainsi que les demandes relatives au contrat doivent passer par le Syndic. Ce dernier effectue alors toutes les démarches liées au contrat : annonce de recrutement, versement de salaire, gestion du personnel…

Le gardien d’immeuble bénéficie de congés payés au même titre que tout salarié. Afin de pallier cette absence, la copropriété peut faire appel à un prestataire extérieur ou embaucher un employé d’immeuble en CDD en remplacement le temps des congés.

Dans certaines copropriétés, le gardien peut être mis à disposition par une société extérieure via un contrat commercial, dans le cadre de contrats de nettoyage par exemple. Dans ce cas, il suit un cahier des charges défini, et son employeur (et donc donneur d’ordre) est la société de nettoyage.  L’avantage de cette solution est d’avoir plus de flexibilité sur le contrat et de pouvoir l’ajuster au besoin en limitant la durée d’engagement. En revanche, le principal inconvénient concerne le coût souvent plus élevé pour ce type de prestations.

D’autres postes d’employés d’immeuble existent également : on peut retrouver un(e) employé(e) de ménage ou un(e) jardinier(e) sur certains sites par exemple. Dans ce type de cas, le fonctionnement est le même que pour un gardien classique. 

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Des spécificités pour les Immeubles de Grande Hauteur et ERP

En plus des employés d’immeubles classiques, on retrouve d’autres types d’intervenants sur les IGH (Immeubles de Grande Hauteur) ou ERP (Établissement Recevant du Public).

Mandataire de sécurité copropriété

Dans le cas d’un IGH, un mandataire de sécurité doit être nommé., Ce dernier mène des missions de supervision, d’audit, de conseil et de pilotage et suit le bon déroulé des commissions de sécurité (pour en savoir plus, découvrez notre article sur les IGH).

Lorsque l’on traite d’un ERP, un RUS (Responsable Unique de Sécurité) doit être nommé et remplit les mêmes fonctions que le mandataire de sécurité.

Ces acteurs sont rarement employés de l’immeuble, mais participent à l’écosystème de la copropriété.

Comment mettre en place un contrat d’employé d’immeuble ?

Afin de mettre en place un contrat d’employé d’immeuble, il faut se rapprocher de votre syndic.

Gardiens et employés d'immeubles en copropriété

Sauf si le règlement de copropriété prévoit la présence du gardien d’immeuble, une décision d’Assemblée Générale sera un prérequis aux démarches du syndic. L’assemblée générale permettra de définir les missions de l’employé d’immeuble ainsi que le type de contrat (catégorie A ou B).

Par la suite, votre syndic émettra une offre d’emploi et s’occupera de mettre en place les démarches RH permettant l’embauche de l’employé d’immeuble.

Bon à savoir : la suppression du poste d’employé d’immeuble doit obligatoirement se faire à l’unanimité selon la loi ALUR.

Quelles différences avec les prestataires de la copropriété ?

Prestataire de maintenance copropriété

Il ne faut pas confondre les employés d’immeuble avec les prestataires de la copropriété.

En effet, pour la plupart des services dont elle a besoin, la copropriété peut décider de faire appel à une entreprise extérieure, notamment en cas de qualifications spécifiques, de compétences, d’organisation ou de compétitivité. Ces derniers ne sont pas régis par les mêmes types de contrats et sont souvent complémentaires au travail effectué par un gardien.

Dans ce cas, différents corps de métier interviennent sur la copropriété : techniciens de maintenance chaufferie, sécurité incendie ou encore dératisation. Autant de prestataires qu’il convient de coordonner au mieux afin de garantir une efficience de leur travail.

Pour connaître les spécificités de chaque poste de dépense, découvrez nos articles dédiés

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