Comprendre l’entretien de la toiture terrasse en copropriété

Représentant le dernier plancher en hauteur d’un bâtiment, la toiture terrasse garantit étanchéité et isolation thermique pour les occupants. Face aux nombreuses « agressions » climatiques auxquelles elle fait face tout au long de l’année, il est important de l’entretenir régulièrement.

Obligations légales

Il n’y a pas d’obligation légale d’entretenir sa toiture terrasse. Cependant, c’est un devoir pour la copropriété de veiller à ce qu’elle demeure en bon état.

En effet, dans le cas où un sinistre se déclare, l’absence d’entretien régulier de la toiture terrasse peut devenir un motif d’exclusion de garantie décennale entrainant alors un refus d’indemnisation des copropriétaires.

La toiture terrasse, partie commune ou partie privative ?

Composante de l’immeuble, la toiture terrasse est habituellement considérée comme une partie commune. Ainsi, chaque dépense relative à son entretien est assimilée à une charge de copropriété  prise en charge par l’ensemble du syndicat des copropriétaires.

Il arrive que le règlement de copropriété prévoit un droit de jouissance privative pour un copropriétaire. Dans un tel cas, la répartition des charges de copropriété relatives à l’entretien est précisée dans le règlement de copropriété.

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Les informations clés

• Bien que la loi ne soit pas contraignante à ce sujet, il est vivement conseillé d’entretenir régulièrement sa toiture terrasse pour ne pas multiplier les interventions de maintenance curative, extrêmement couteuses pour les copropriétaires

• Le défaut d’entretien peut être un motif d’exclusion de la garantie décennale

• Un système d’étanchéité protège l’intérieur des ouvrages, c’est un équipement critique de la toiture terrasse car il prévient les potentiels dégâts des eaux en cas d’infiltration. Il est donc important d’effectuer des relevés d’étanchéité régulièrement.

• Il est recommandé d’effectuer au minimum un entretien annuel au titre de la maintenance préventive

• Cet entretien doit être réalisé par une entreprise spécialisée en raison du caractère dangereux de la prestation (travail en hauteur). La copropriété est par ailleurs responsable de la mise en sécurité des interventions (garde-corps, points d’ancrage, etc.)

• Avant de souscrire à un contrat de maintenance, il est vivement conseillé de réaliser une visite des lieux avec les professionnels sollicités afin de bien définir le cadre des prestations à réaliser

Quelles prestations sont à prévoir ?  

Déterminées grâce à la visite des lieux, les prestations à réaliser peuvent varier d’une toiture terrasse à l’autre. Cependant, la prestation consiste globalement à nettoyer tout ce qui peut nuire à l’étanchéité.

On retrouve habituellement les prestations suivantes dans les cahiers de charge :

• La vérification des ouvrages d’étanchéité visibles

• L’inspection et le nettoyage des évacuations pluviales

• La vérification des compositions de toiture complémentaires, comme les gouttières par exemple

• L’enlèvement des mauvaises herbes, des feuilles mortes, des mousses, autres végétations et détritus divers

• L’entretien de la protection gravillon

• Un nettoyage au jet d’eau pour les terrasses avec dalles

Evaluer le prix du contrat d’entretien ?  

• Le nombre de m² de la toiture terrasse

• La difficulté d’accès

• La vétusté de l’immeuble et l’état initial de la toiture

• Le type d’isolation et de la charpente

• Gravillons ou dalles ?

• Le nombre d’orifices d’évacuation des eaux pluviales

• Le nombre de gaines de ventilation

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